第1个回答 2013-08-14
是开发商的五证二书
,
这是最重要的
.
一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的
“
五证
”
、
“
二书
”
。所谓
“
五证
”
，是指《国有
土地使用权证》
、
《建设用地规划许可证》
、
《建设工程规划许可证》
、
《建设工程施工许可证》
（也叫建设工程开工证）
、
《商品房销售预售许可证》
；
“
二书
”
是指
《住宅质量保证书》
和
《住
宅使用说明书》
，这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局
主管
.
二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则
.
对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以
后才签字
.
三是你说的最小面积
108
平方一般不构成问题
,
因为两个
70%
的规定是地区的总体结构
,
不针
对每个开发商
.
四是交房时
,
先验房后办手续
一看房子质量
二查
“
两书一表
”
三签《房屋验收单》
办理入住手续是收楼的正常程序，
但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。
通常的
做法是让业主先在收楼文件上签字，
再发批准条，
让业主到物业管理处去拿钥匙。
等业主进
得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、
后办理手续，
并应将验房时发现的房屋质量、
室内有害气体超标、
公摊不公等问题书面呈递
给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明
“
室内情况尚不清楚
”
或
“
楼
房状况未明
”
等字样。
对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：
第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；
第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；
第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；
第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；
第六、
对发现的问题要在验楼单上予以注明，
如果确实属于不能收楼的，
要详细写明不予收
楼的原因并要求开发商签字、盖章。
索要
“
两书一表
”
向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
，以便日后出现质量问题时按约维
修。
《住宅质量保证书》
是开发商针对房屋质量及保修期限、
范围作出的承诺。
而
《住宅使用说
明书》
则是针对房屋设计、
施工及验收中的具体技术指标，
如抗震指数、
墙体结构类型等作
出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成
大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》
。
按照有关规定，
《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看
开发商有没有这张《备案表》
，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施
等。
《竣工验收备案表》
对房地产商有着严格的约束作用，
只要将项目送交主管部门备案后，
发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。
签收《房屋验收单》
在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》
，做一
个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，
清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司
的资质，是否具备您要求的管理标准。
其后，
还要了解您所买的物业公摊面积有多少，
您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或
区局直属测绘队出具的《竣工实测表》
，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可
以签收《房屋验收单》了。