第1个回答 2024-07-24
1. 10多年前，东北人李雪峰从老家来到深圳，当时他从没想过自己会成为了一名“房产大V”。
2. 他自认为只是一个传播房产投资知识的人。然而，今年4月8日，他被人举报，惊动了深圳七部门，联合发起调查。
3. 这些投诉和举报背后，深房理通过多达几千人的粉丝群，以及一个小程序，建立了一条成熟的“炒房”产业链，借助多个金融工具，控盘抬价，游走在法律的边缘。
4. 李雪峰从一个装修工到“炒房导师”，建立了自己的一套“买房成功学”，吸引了那些渴望通过买房发家致富的人们，共同构成了这个房产暴利时代，荒诞又真实的图景。
5. 虽然合法买房无错，投资房产也无可厚非，但当他们的一些行为涉嫌触犯法律，那就另当别论了。目前，深房理（李雪峰）涉嫌教唆买房人骗取购房资格、非法集资、套取经营贷等，对其调查正在进行中。
6. 李雪峰真名李雪峰，辽宁大连人，现年41岁。他自称毕业于西安交大建筑系，24岁那年脱离体制南下深圳。他说自己做过绘图员、开过设计公司、餐饮公司，30岁出头月收入就达6万元。2009年买下了深圳第一套房子，首付仅是一个月工资，之后一赚到钱就买房。
7. 但李雪峰对自己的介绍是，2009年是借了5万元开始买房的。这两个版本的可信度都不高。据华尔街见闻查询，在初来深圳的几年间，2009-2017年，李雪峰只是从事与建筑相关的“倒楼板”业务的人员，后来做了装修队的包工头。
8. 他在QQ相册里，还保存着做过的多个装修项目的图片，有复式、酒店、美发店等，还跑到长沙做业务。他的QQ相册里，还保存着做过的多个装修项目的图片，有复式、酒店、美发店等，还跑到长沙做业务。
9. 他化名深房理，从此开始扮演一名“炒房导师”的角色。工商资料显示，李雪峰目前担任法人代表的公司有6家，注册时间大多在2013年之后，多为建筑工程公司、餐饮公司。
10. 2019年5月24日，李雪峰成立了深房理信息技术（深圳）有限公司，注册了“深房理”等商标。但在2020年8月24日，李雪峰退出了这家公司，大股东变更为李鹏。
11. 在这些公司中，有另一个名字“刘伟”，颇为眼熟。从李雪峰“倒楼板”时代起，两人便开始合作。在去年“7蟹姐姐”房子法拍时，正是刘伟以660万元拍下了那套房产。
12. 李雪峰的合作者还包括，微博名为@美妈陈小泉的张帆，她是一名母婴博主，拥有许多粉丝。
13. 李雪峰的“入行”故事并不新鲜。这些年，有很多他这样的房产投资“导师”，活跃在中国不同的城市。
14. 李雪峰贩卖的“买房经”与“成功学”。与张帆合作后，他开始招募会员，“V+”会员单价3980元/位，摇篮会员还需另付9800元。
15. 成为摇篮会员后，深房理团队会给他们制定买房计划，如果资金不够，则会撮合他们合伙买房。提供的服务包括凑首付款、解决购房资格、或合伙买房、选择包赚房产、解决买房后贷款、未来月供等。
16. 去年7月，名为“房理”的小程序上线，相关功能仅限深房理摇篮会员使用。
17. 小程序中，有相当于P2P的拆借平台“帕累托值”，房产线上交易的“产品大厅”，还有让会员们进行房产股份交易的“股份大厅”。
18. “帕累托值”，会员把暂时不用的钱存在里面获得利息，缺钱的人则可以借。这个功能直到今年3月5日才下线。
19. 产品大厅，是深房理团队推介的中介，向会员推荐相关片区和楼盘。知情人士称，深房理指定片区下的楼盘成交密集。
20. 其中，不少楼盘在过去三年里涨幅迅猛。
21. “股份大厅”则让房产的“股份”在会员之间流转。摇篮会员发布招募广告，寻找合伙人共同购置房产，按出资比例持有相应比例的房产股份，由相关人员代持；在购房成功后，摇篮会员则可以对自己持有的房产股份进行转让。
22. 于是，国内一直难以实现的“房产证券化”，在他这也实现了。通过股份合伙，只有15万元的会员，也能参与到撬动千亿房产的游戏当中。
23. 这个小程序已经下架，无法打开了。
24. 李雪峰一直鼓吹，加入会员后一定能赚钱，实现财富自由。在2019年的一次微博问答中，他表示：
25. 你（提问者）如果年中加入会员，去借一两百万，按照我们推荐的位置，可以在深圳投资一套500万的房产，到现在至少就赚了20%……，没有任何风险。所有买房的会员都赚了钱。
26. 上述问答已经删除，最近他已改了口：我不会对任何一个人承诺说一定包赚。
27. 据华尔街见闻调查，深房理的会员真正赚钱的并不多。
28. 去年，与深房理对簿公堂的摇篮会员“7蟹姐姐”魏静，就是其中一个失败的案例。
29. 没有购房名额和足够首付资金的情况下，“深房理”及其团队指导魏静通过假结婚获得购房资格，随后找亲戚朋友、小贷公司借钱凑齐首付。
30. 但最后魏静因无法支付高额垫资产生的利息，资金链断裂，房产过户后刚过了一个月，就被最开始借款的小贷公司告上法庭，房产查封，银行账户冻结，房子被法拍。
31. 魏静称，明面上前后损失超过200万元。
32. 业内人士指出，深房理的套路并不新颖，关键是运用了杠杆。通过杠杆，让那些原本没有能力买房的粉丝去买房；然后通过所谓包赚模式，炒高指定楼盘的房价，最后让其他人来接盘。
33. 去年，深圳房地产中介协会曾警示机构化炒房链的风险，并禁止中介们参与其中。
34. 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，深圳楼市问题，首先是杠杆问题，然后才是供求问题，只要杠杆控制住了，深圳楼市必然降温。
35. 导师还是骗子？
36. 过去几年房价上涨，尤其是深圳这样的城市，人们对“房价永远上涨”的论点深信不疑，想要通过买房实现发家致富梦想的人不在少数。
37. 深圳人对房子的认知比别的城市来得更深刻。李宇嘉认为，从某种程度上来说，过去17年深圳是个金融资产驱动的城市，而房产是最大的金融资产。
38. 正是利用了人们的暴富心理，以及对金融资产的渴望，李雪峰发展出了他的买房哲学以及操作套路，并拥有了庞大粉丝群。但诸多原本不具备买房条件的人，被卷入了其中。
39. 尽管有诱导买房的嫌疑，尽管有失败的案例，但在微博上，深房理似乎仍有许多“铁粉”。华尔街见闻尝试描绘出他们的画像。
40. 与李雪峰合作“收割”粉丝的@美妈陈小泉，其人设是一个母婴育儿博主，吸引了很多单亲妈妈、家庭主妇。
41. 她经常贩卖焦虑或炫富，分享买房消息、动态。比如说自己助理是一个没有收入的全职妈妈，“去年才有1万块，一年后已经有了千万资产”，现在已经买房躺赢；她也常在微博上晒房本，让粉丝们羡慕不已。
42. 这些粉丝后来许多也成了深房理的粉丝，跟着他投资买房。
43. 摇篮会员陈女士称，在深房理粉丝群里，很多都是在感情中迷茫的女性，每天讨论婚姻痛苦的同时，总想找些事情来证明自己。
44. 从上千条微博问答中，可以看到，一些工作不久的年轻人、收入不高的基层人士，也渴望买房。
45. 有一名准备落户深圳、筹备在深圳买房的粉丝问李雪峰，“每月1500存款的三无青年如何经营好自己？”
46. 李雪峰的回复是，可以让自己看上去是一个“有钱人”，向未来拿钱。经营自己一段时间后，就能有资金作为深房的首付款，再通过不断经营，有更多的房产。而所谓的经营自己，就是做流水、办信用卡、进行各种资金拆借。
47. 尽管不可思议，但李雪峰就这样吸引了一众信徒。顶峰时，深房理的“V+会员”有一千余人，7个微信群也几乎满员。
48. 直到现在，在深房理的微博下，也常看见一些迷茫