第1个回答 2024-06-26
两会关键词：东北振兴，转身向海。
时下最热门的话题无疑是源于“两会”后的风向。说“两会”是未来经济的风向标和晴雨表一点都不为过。未来的经济形势、工作重点、发展倾向都涵盖其中，就看你能否找到埋藏其中的答案。
“两会”后，主抓东北振兴的副总理刘鹤首站便来到辽宁调研，对建立东北振兴联席机制做出重要批示，对优化区域经济布局及产业结构开出八项“良方”。而大连又是唯一进入联席成员单位的计划单列市，这高度与“东北振兴，转身向海”的国家战略相重合。
在全国湾区大热的当下，很多沿海城市群也炒起了湾概念。由于大连三面环海的地理区位，大连城市内部也自成湾区。例如当下大热的梭鱼湾、拥有未来航运口岸的金州湾，有着城市副中心定位的小窑湾……
但如果问我当下最看好哪里，以上都不是我的首选。
首先，过热的板块一定不是最好的投资标的。因为大家都关注到的地方，其实空间留得不会太大。基建兑现和配套概念基本早已在路上，板块概念上的兑现已经透支了溢价，所以末班车尽量不赶。
其二，投资都是逐利的。投资客如此，开发商更是如此。开发的进程总是需要先有路的，信息差也是客观存在的。那么很简单，跟着城市路网规划走，准没错。
其三，既然是投资，要选别人所爱，而不是局限在自己审美。看的是未来价值，而不是当下的配套兑现。要有信心且耐心，越是空白的画卷，越能描绘美好的诗篇。
综上考虑，以我的视角，更看好一个被低估的板块，大连湾。
历史情怀
其实，大连湾严格上讲并不是一个城市新版块。由于它“三山两海”的特殊地理区位，早在100多年前就被记录在李鸿章的奏折之中。甲午海战的硝烟被永久封印在了和尚岛的炮台之上。
由于城市的进程和陈旧的规划，大连湾逐渐淡出人们视野，但 在老大连人的印记中，大连湾留下的记忆是美好的，也是有情怀的。
几日前，和年纪相仿的朋友聊起了青葱岁月，昔日里的碧海山庄还是儿时畅游的伊甸园。青山萦翠，碧海流云依旧还在，只不过贪睡了一些。记忆里的供应渔港如今依旧那样熙熙攘攘。大连湾客运枢纽站的投用让往日里的寂静增添了久违的喧闹。
发展未来
随着“145规划”浮出水面，大连国际航运中心地位明确，城市多区域中心化发展将带动一批大刀阔斧的功能区调整。“三港联动”大连湾作为衔接主城区与金普新区的枢纽，在未来将承载着重要使命。
都说轨道交通是城市发展的风向标，地铁通道哪里，哪里就有变革。日前，“甘区145规划纲要”公布，里面关于区域内的未来轨道交通规划引人关注。
一个是众所周知的3号线主城区加站，在原有线路基础上加设梭鱼湾南站、石灰石矿站、大连湾站。另一条是由甘井子西横向横跨甘区终至大连湾的11号线，其中与1、3、4、5号线均有换乘站接驳。这对土地价值、房价和生活品质都有质的提升。这又与“30分钟生活圈”的打造不谋而合。
随着大连湾跨海隧道海底工程平稳推进，陆上工程也将全面启动。待2023年全线通车，中山区东港穿海至对岸泛梭鱼湾板块，沿光明路延伸工程可快速抵达大连湾与金普新区。这极大的紧密了城市中心与崛起新区域的联系。
在这样一个飞速发展的时代，出行时间成本显得尤为重要。在30分钟内，能直达交通口岸、核心商圈、三甲医院。这样的配套，既能保证生活品质，又可告别过度喧嚣，也不必为此花费更多的预算，想必这是一笔成功的投资。
从大连土地市场放量的重心也能看出，大连的土地存量主要集中在金普和甘区。主城区的土地寸土寸金，大体量的供应兼具轨道交通路网配套的更是难能可贵。
大连湾在新一轮详控规调整中，将装备制造业北移，南向海岸线被更多的保留整理，随着辽港集团的土地整理完成，一批极为优质的海岸资源将挂牌供应。规划中提到的渔港小镇、体育休闲小镇等特色业态都将在此呈现。
价值机遇
五年前，我开始关注梭鱼湾。五年后的今天，梭鱼湾的价值有目共睹。隔海相望，颇有维多利亚湾的几分摩登。如今，我更关注大连湾的未来，五年后能否成为“东方鹿特丹”难讲，但板块价值注定不是昔日可比。
有人要问，投资不考虑兑现周期吗？我觉得新板块在规划初期都是抄底。旧区全面拆迁改造，对板块价值的刺激来说也是激进的。既有往日的情怀，又是全新的变革。大连胜利路改造就是最好的案例。大连湾前关、后盐全区域拆迁工程现已全面启动，这是继胜利路拆迁以来，近二十年来最大规模的整体拆迁，这足以让我对大连湾的未来满怀期待。
投资都是逐利的。开发商的嗅觉也一定要比投资客敏锐的。很长一段时间里，大连湾还停留在福佳开发的那个时代，整个板块都相对沉寂。但随着封印已久的老实德地块被华润竞得之后，一个即将被时间遗忘的名字又成为了焦点。
华润在振兴路的“开口仪式”想必大家都有所耳闻，一个城市快速路的新匝道，打开了一个区域的闭塞。随着华润、金地等一线央企开发商的入驻，将大连湾的发展带上了快车道。至此，大连湾也进入了地产品牌化时代。
有人又要质疑，那么同样有着一线房企入驻，又有金牌教育园建设的小窑湾不香吗？香，但是同样是优质集团化教育资源，同样的成长周期，但是小窑湾在中考只可以报考金普区域内的高中和24中分校，而大连湾地处主城区，可以报考大连主城区域内的优质高中，有更多的选择和更好的教育资源，这对于大连湾来说有着天然优势。
而学区基本占据各板块的天花板，量价都是绝对明星。华润置地大连湾国际社区是区域内第一个引进学区的项目，而华润的造城能力有目共睹，华润24城就是成功范本。那么，你觉得哪个更香？相信你们心中已经有了唯一答案。
大连湾有底蕴，有情怀，有基建支持，又有口岸枢纽和轨交覆盖，成长型的学区也为未来的收获埋下了种子。有山，有海，有人文，华润大连湾等大型居住区也将带来完备的商业、教育、医疗等配套。品牌房企对板块的品质提升也会逐步显现。
所以，买房子是买未来。越是空白，越充满想象。对于刚需客的选择来说，大连湾有性价比。对于改善客群来说，大连湾有品质配套与天然的滨海资源。对于投资客来说，大连湾有别人所喜爱的元素集中在那里。
读到这里，你觉得大连湾是不是城市洼地版图里的未来的王者？或者说王者在归来？