第1个回答 2020-09-27
上周，北京推出2宗“限房价、限地价、竞自持”住宅用地，吸引了近30家房企及联合体参与；本周，深圳也迎来了一场近二十年来招拍挂市场最大数量的土地拍卖争夺……作为楼市的晴雨表，近期多个城市土地市场火热的消息引发各界关注。
而在土地市场火爆的压力之下，相较于较早推出限地价等政策的一线城市，部分二三线城市也已经开始有针对性地收紧相关政策。据记者不完全统计，已经有包括杭州、苏州、合肥、东莞等城市调整土地拍卖规则，如“降低一次性报价最高限价”、“价高者不一定得”等，力图进一步稳定地价。
对此，业内人士表示，土地市场升温只是个别现象，部分城市土地交易火热和供地节奏加快等有关，其中的优质地块才会产生高溢价竞争。为遏制地价的持续上扬，“一城一策”的调控思路促使各地政策调整更加精准化。在监管层及时预警和调控之下，接下来的土地市场或有降温趋势，但活跃度将会得到保持，并以补库存为导向。
“追高”抢地 多城地价创新高
随着部分城市土地挂牌量明显增多，市场竞争也日趋激烈。
此次热潮中，二三线城市的爆发尤为明显，特别是以苏州、合肥等为代表。
据了解，今年3月以来，房企开始频频拿地，土地市场出现回暖迹象。部分二线城市为首的土地市场更是持续高热，无论成交量、地价还是溢价率都频频创新高。
中国指数研究院5月发布的《中国300城市土地市场交易情报》显示，在土地出让金方面，全国300个城市的土地出让金总额为4915亿元，环比增加17%，同比增加 52%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为4223亿元，环比增加15%，同比增加57%。
中原地产研究中心近日发布的统计数据也显示，70个大中城市的土地市场继续升温，在过去5个月，卖地合计高达3581.2亿元，环比上涨7.5%，同比上涨幅度更是达到了50.5%。
4月24日，苏州主城区出让5宗地块共吸引了34家房企竞拍，成交总价135.7亿元，溢价率超过35%，并诞生2个板块“地王”。
4月25日，安徽省合肥全日出让13宗地块，成交总价132.09亿元。
5月17日，杭州市8宗地合计拍卖163亿元，嘉里、禹洲等房企以最高限价拿地。
土地市场分化 房企积极布局热点城市
是什么导致了土地市场的火爆？这一轮回暖还能持续多久？
从上市房企披露的2019年数据看，多数大中型房企2019年以来拿地积极，尤其是在热点城市。
一位不愿具名的房地产企业高管向人民网记者表示，近几年一些城市供地计划大多不能按期完成，供求关系始终处于紧平衡状态。因此房企形成回归一二线和强三线城市的共识，加之前5个月市场流动性相对宽松，很多城市债务承压、借机推地，促动部分城市地市过热。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，对于二三线城市的土地交易情况来说，充分说明了当前房企拿地的热度，也和此类城市供地节奏加快等有关。部分房企在今年上半年有较好的融资，这都会带来较好的投资机会和投资信心。
从回暖的情况看，多半是因为房屋销售好于预期，同时资金面也到位不错。另外部分二线城市人才购房的政策，也在很大程度上带来了市场的机会，这使得房企更加会注重对此类城市的投资。
同策研究院研究总监张宏伟认为，本轮二线城市土地火爆的原因是春节后资本市场环境放松，房企拿到钱之后，就有将钱快速投入到土地上去的行为，另外与房企冲刺销售目标相关，包括他们在土地储备上的压力，这些必然会导致房企积极拿地。
“一城一策” 多城调整土拍规则
部分城市土地市场的火热已经引起了中央和地方监管层的警惕。
今年4月，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。其中指出，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。
为保持住宅用地供应稳定，引导市场预期，4月17日，自然资源部17日下发通知，要求各地制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标。
5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，提出将重点管控土地市场资金。
合肥市房产局在4月召开的2019年第一季度房地产形势分析会上指出，今年以来，房产企业在合肥拿地的欲望非常高，个别地块报名竞价的企业达到30多家，价格也在逐步攀升，给房地产市场调控带来了新的压力。
同时，市场热度的显著回升也引发了调控的再次升级。
早在2月27日，杭州市公告出让4宗地块，将宅地的封顶溢价率从50%下调至30%。
5月11日，苏州楼市调控再加码,在土地出让方面，调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置，控制出让土地最高限价。
5月21日，合肥市发布《关于进一步明确竞买资格审查的公告》,规定关联公司不得报名竞买同一幅土地。
6月6日，东莞市发布《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》，当东莞土地拍卖报价达到最高上限后，将不再简单采取“价高者得”的方式，而是使用“终次报价”规则。
业内：市场短期或降温 供需平衡才能稳地价
值得关注的是，此次土地调控多城对土拍规则进行了相关调整，这能否有效控制地价？将对楼市产生哪些影响？
业内人士指出，各地根据城市发展需要，不断探索和完善土地出让方式。各类土拍新规调整在一定程度上可以减少地价的盲目追高，这将有助于引导开发商谨慎出价，短期内缓解地市高热现象。
严跃进认为，各地调整土拍规则，很大程度上也使得房企的资金把控需要更加全面，因为各类约束也开始增加。后续对于此类城市来说，地价把控是利好中小房企拿地的。
对于接下来的市场走势，严跃进认为，土地市场接下来或有降温的风险，尤其是金融政策会收紧。但是到了第四季度预计会重新反弹，这也体现了土地市场微小调整的导向。
张宏伟认为，各地的调控新政对于局部的土地市场将起到降温作用，但要真正起到作用还需在资金链方面进行调整。土地调控必须更多地取得金融调控、产业调控的支持和配合，进一步形成合力，才能实现土地供应与土地需求关系的动态平衡。
一位房地产业内人士也向人民网记者表示，目前多城调整土拍规则，形式上看，地价有所降低。其背后真正的原因是房企拿地资金受限，抑制了地市的回暖。未来的市场将整体平稳，投机性需求将持续受到抑制。虽然还有部分城市会出现波动，但不会出现跌宕起伏。“长期来看，要维持地价的平稳，关键还是要适度加大土地供应，使得土地市场供求关系处于平衡区间，才能真正实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。”