烂尾楼盘遭业主强制停贷，预售制该不该取消？
近期，全国多地烂尾楼业主联合发起声明，要求强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止，涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口，以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份的城市。涉事楼盘中，也不乏前些年颇受市场关注的“网红”楼盘，部分楼盘甚至在开售时“日光”。
预售制是给资本家提供便利的，不是给老百姓谋福利的，应该坚决取消。开发商没那实力就别干，要干就拿出实力来，现房销售，这样购房者就不会因烂尾而巨亏。
到处都是烂尾楼，这说明制度有严重问题，监管有严重漏洞，国家应重新审议预售制的合理性。强烈呼吁国家出台政策，取消预售制。
用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会。
98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。
以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。
预售资金必须全程全额监管，但分为一般监管额度和重点监管额度，重点监管额度比例将由市县一级住建部门根据工程造价合同等核定。也就是说，就算目前预售制度暂时取消不了，只要进入预售资金监管范围，房子烂尾的概率就会大大降低。
当然，这也只是权宜之计，想要彻底解决楼盘烂尾的问题，取消商品房预售制度才是根本。大家更期望的是通过取消商品预售制度实现现房销售，因为最近几年购房者受够预售制度的苦。最近两年多因为疫情和大气环保的影响，房企们有了充足的延期 交房 的正当理由。可以说，杂七杂八的不可抗力因素加起来，每个开发商都可以给自己找出1年的延期交房时间，这也导致现在大部分楼盘都延期交房，差别就是延期的时间长短了。
由于开发商可以拿出不可抗力因素来正当延期交房，这导致业主只能被动接受延期交房的结果，不能够向开发商要延期交房的赔偿。另外，由于是期房，开发商在资金链紧张的情况下，为了提高利润和赶工期，很多情况下就会通过偷工减料来降低成本。而目前房企面临的一大问题就是资金链断裂和利润低，因此现在的在建楼盘降配是非常普遍的事情。
对此，很多业内人士表示，最近两年和未来3年交付的房子将是质量最差的一批。
其实以上两个结果虽然侵害了购房者的合法权益，但是这并不是最坏的结果，因为最坏的结果是楼盘烂尾。一旦楼盘烂尾，交房时间遥遥无期，购房者还要每个月缴纳房贷，特别是对于原本就租房生活的购房者，这意味着他们要同时承担房贷和房租，并且不知道还要多少年房子才能建成。
要知道现在一套房子动辄就要上百万元甚至几百万元，对于大部分刚需购房者来说，他们为了购买一套房子花光了自己所有的积蓄，并且背负了几十年的巨额房贷。
如果他们买的房子烂尾楼了，对于他们来说无疑就是天塌了，他们根本就没有钱去购买第二套房子，生活压力也会比以前买房时大很多。正因如此，社会中就有不少买到烂尾楼的购房者住进烂尾楼里，很多人会说住在烂尾楼很危险，但是他们又何尝不知道这样很危险呢？
只是他们别无他选而已。
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商品房预售制度起源是为了降低开发商的资金成本，以此来降低购房者的成本。大家都知道预售制度起源于香港，是爱国商人霍英东发明的。在1953年霍英东首次提出预售制的基本框架：第一期先交订金百分之五十，第二期落位二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。这在当时被称作卖楼花，虽然购房者需要等两三年才能收到房子，由于房子的价格比现房便宜，所以深受购房者的欢迎。
但是很明显，现在商品房预售制度已经背离了初衷，这让很多开发商钻了漏洞，利用商品房预售制度的漏洞来侵害购房者的权益。对于开发商来说，只要购房者交了钱，那么以后就不是客户说了算了。相反地，对于购房者来说，只要交了钱，那就将命运交给开发商了，房子能建好、建成什么样就要全靠开发商的良心和运气了。
因此，现在很多人表示现在买房就像赌博，全靠运气。而对于房企来说，通过预售制度可以获取更高的利润，同时还可以通过预售制度实现高负债高周转的快速扩张，这也是过去二十多年我国房地产行业快速扩张的主要原因。
整体来看，当前停贷项目占比较小，但是要高度重视，防患于未然，避免风险升级。如果及时出台统筹兼顾各方的有效措施，顺势推动二次房改，则能借机将房地产市场发展推向正轨。
停贷项目所属房企绝大部分是此前债务违约的风险民营房企，主要分布在河南、湖北、湖南等地。
总体来看，涉事楼盘主要是延期交付多年的楼盘，以及未到交付时间，但资金紧张、难以复工的停工盘，反映出了商品房预售制的负面效应愈发凸显。
简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了，发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。
所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。
1.站在购房者的角度出发，希望取消住房预售制的人应该占据多数，因为开发商“卖楼花”的行为，很大程度上提升了开发商的资金利用率，但却并未给予购房者带来足够的保障，对一些尚未竣工的房产，已经交付预付款的购房者，总会担心“烂 尾楼”的风 险。假如住房预售制可以取消，那么未来“烂 尾楼”的风 险也会大幅降低，购房者也不必整天提心吊胆了。
2.取消住房预售制，还可以保障购房者与银行等金融机构的合法权益，并从很大程度上避免了部分开发商卷款逃跑的风 险，大大降低了开发商交付违约的概率。
但是，从开发商的角度出发，未必愿意取消住房预售制。从预售制推出的初衷来看，意在解决开发商资金不足的问题，并推动城镇住房的建设。然而，当预售制取消之后，那么将会直接考验开发商的资金链状况，且无法借助购房者的预付款进行资金周转乃至资金抵押，所以对开发商来说，取消预售制也是弊大于利的事情了。
取消预售制，既有利，也有弊，但从整体上来看，还是利大于弊。但是，关键所在，则取决于相关配套措施的完善与否。
考虑到一种情况，假如住房预售制真的取消了，购房者需要等待商品房竣工之后再行购房，但一般来说，期房的取消，可能导致现房的供应量不足，进而加剧了住房供需矛 盾的问题。
3.在取消住房预售制度之前，还需要考虑到现房供应不足的问题，不能够让取消住房预售制演变为变相抬升现房价格的催化剂。
由此可见，即使未来要取消住房预售制，那最关键的问题，还是要解决好期房取消后的现房供应不足的问题。与此同时，需要加大保障房的供应力度以及土地供应的比例，只有把土地供应与住房供应大幅提升，才能够均衡房地产市场的供需关系，这也是房地产市场长期平稳健康发展的重要前提。
房地产市场已经从黄金发展期逐渐演变为快速降温的阶段，在房地产迅速降温的背后，实际上还是回归至“房住不炒”的属性，并让房子回归至居住的功能。时至目前，针对是否取消住房预售制的问题，市场仍然存在不少的争 议，但从大的发展方向来看，取消住房预售制可能成为一种趋势，保护购房者合法权益也是当前乃至未来最重要的事情。
