你好，
在这个经济下行大环境下，我不认为江北恒一广场发展前景很好。
其中还有很多隐患，产权式商铺售后包租多陷阱。
在产权式商铺的促销市场上，“售后包租”这个概念一直很讨人喜欢。“先售后租，绝对的零风险，每年保证提供10%的投资回报”，诸如此类的宣传字眼，让很多投资者颇为心动。
然而，“售后返租”的回报却并非如开发商所描述的“馅饼”一般可口，反而更像一个陷阱，从而引发了诸多纠纷。为此，本刊精选了三个“售后返租”的产权式商铺投资个案，以投资者的亲身经历，以及律师提出的解决方案，给读者一些警示。
案例1：退与不退房的两难尴尬
广州市市民张文锋是房地产投资客，看到“售后包租”的宣传后也心动了，于是在2006年初购买了一个预售的售后包租产权式商铺。可是，到了规定交房的日子，却是左等右等不见开发商交房。张文锋实在没办法，只好将开发商起诉到法院要求退房。递上诉讼状后，老张就满心欢喜地等着开发商退房。因为预售合同说得很清楚，开发商逾期交房30天，他不仅可以退房，还可以要开发商付点违约金。
可是，当老张刚递交了诉状没几天，自己却又被一家商铺管理公司给起诉了。原来，开发商在卖房子时，声称为了投资者的利益，将商铺统一委托给一家商铺管理公司，让老张不仅与开发商签订了《预售合同》，还同时让老张与自己指定的一家商铺管理公司签了份《委托经营协议》，明确老张擅自解除委托经营的话要承担违约责任。
这时，老张才明白在最初购买商铺的时候，开发商就给自己设了个套。开发商迟迟不交房，表面上看来是开发商违约在先，老张可以要求退房并获得违约金。但是，如果老张要求退房，那么他将没有商铺可以委托给商铺管理公司委托经营，那么他又不得不承担自己违约的责任。可怜的老张，选择退房的话自然要承担违约的“罪名”；不退吧，却不知何时能拿到房子。退还是不退，老张被逼进了一个两难的死胡同。
在双方律师之间多次沟通下，开发商同意尽快给老张办理退房手续，但是要求老张放弃追究其违约责任。经过三思之后，老张觉得拿回自己的房款才是最重要的，于是同意了开发商的调解方案。
律师点评：
日前，建设部再次重申了《商品房销售管理办法》中禁止“售后包租”的规定。可上有政策下有对策，媒体广告上有关“固定回报”的字眼不见了，却又创新出了“委托经营计划”这类的字眼。开发商是何其聪明的人，不给售后包租，那就来“委托经营”。也就是说指定第三方与投资买房的人签订《委托经营协议》，这样一来，自然不是开发商自己售后包租了。因为，从法律上讲，第三方与开发商自身毕竟是两个独立法人。
当“售后返租”变种“委托经营”时，其性质还是可以直接牵制投资者。假如开发商对预售合同违约，但还是可以通过《委托经营协议》来控制买房人。就如老张一样，开发商逾期交房自然要承担被老张退房的责任，可开发商却又在指定买房人必须签署的《委托经营协议》中规定买房人不能随便解约。
委托经营是产权式在销售中的三种模式之一。即由投资者买商铺，买后把商铺委托给开发商来经营，开发商把商铺出租给其他人，投资者坐等收益。开发商提出一个固定回报的保证，承诺如果收益达不到一定的比例，他会把房子买回来。从法律的角度看，这种模式的合法性是值得质疑的。
案例2：既无租金收益，又难自己经营
2004年，深圳市市民倪女士受广告吸引，相中了一套正在开发建设的产权式商铺。售楼小姐告诉她买下产权后，可以自己开店做生意，也可以委托开发商出租，获取丰厚的租金收益，这让倪女士动了心，便付了10万元定金，订了一套价值450万元的商铺。在正式签合同时，售楼小姐告诉她开发商为了使将来的招商更为成功，也为了保护买房人获得丰厚回报，特地聘请了一家专业经营管理公司负责商铺的统一推广和租赁业务，因此让倪女士在签署商铺买卖协议的同时，又让她签署了一份委托某经营管理公司出租该商铺的协议。尽管倪女士稍有疑虑，但想到开发商这样考虑也的确是为买房人利益着想，毕竟专业的经营管理公司比开发商更善于宣传推广，便签了两份合同，付了首付，后来又办好了银行贷款手续。
2005年10月，开发商交了房，告知倪女士经营管理公司等多数买房人办好验收手续便会开始招商出租工作。但到了2005年底，倪女士还看不到招商出租的迹象。倪女士找到开发商，开发商解释说等春节过后便会正式展开。这样一直拖到2006年4月，还是不见经营管理公司有招租的动作，倪女士再也坐不住了，又去找开发商。这时开发商售楼处只剩下两三位办理验房手续的业务员，说他们只管卖房子，商铺招租、出租的事应当去找经营管理公司。
这时倪女士顿感不妙，就去找设在售楼处一角的经营管理公司。经营管理公司说由于种种原因，招租很不理想，让倪女士再等等，或是自己开店经营。倪女士想到退房，但开发商说他们已经尽了自己的义务，商铺已经验收交接，退房是不可能的。面对无租金收益，又无法自己经营，还要还银行不菲的利息的局面，倪女士深感后悔和无奈，但是也只能自吞“苦果”。
追问不很好能过去吗？
追答能啊，至少也得10年后了。
总体来说未来可能10年经济都会仍然会相对处于停滞的。这一方面是人口因素，另一方面是经济周期因素。
原因如下：
1、人口因素的推动，如果一个国家从萧条或停滞中走出 都是需要健康的人口结构的 从经济上讲 可以拉动内需 企业可以扩张生产 年轻人更加愿意尝试新的事物 经济创新可期 产业升级都会不错 但是 如果是老龄化严重 就会很危险 没有新的消费热点 没有足够的人口基数愿意去尝试新经济 规模效应大大折扣 但有可能走上精细化的道路 但奈何边际递减效应
2、规律的必然，经济周期波动的正常萧条，基本每30多年一轮，可以参考美国、日本、英国等国家萧条的周期时间，萧条指规模广且持续时间长的衰退， 其明显特征是需求严重不足，生存相对严重过剩，销售量下降，价格低落，企业盈利水平极低，生产萎缩，出现大量破产倒闭，失业率增大。
追问那等于说中国在这十年里一直是经济萧条?
追答呵呵，大部份人企图用侥幸心来避免这个经济的事实，事实上中国楼市和当年的日本泡沫有得一拼了。你居然还往楼市里跑，要往楼市里面走也得等衰退到个5年左右，再进入啊！
追问问题现在生活水平在提升啊，老百姓手里有钱，市场经济也不怎么影响的啊！
物价在上涨，你说房子，商铺会跌价吗？工资也在升
追答呵呵，你自己算算工资涨了多少倍，房价又是涨了多少倍，黄金又涨了多少倍？黄金最能反应通胀。
追问怎么算?10年前吗？
我10年前工资900元现在12000元，十年前黄金180元，现在360元有问题?
追答你这是一个问题还是一堆问题？
追问了解了解
追答黄金从90年算起，到现在涨了32倍。
追问那这又说明什么呢？老师，请教一下
追答说明楼市泡沫已巨大，政府消化不了了，所以现在才严格限制新的土地审批！据有关估计，市场上剩余8000万套空房，你说，这要怎么消化？人口本来就在爬下坡了。
追问我买的是恒一广场商铺
追答你难道认为炒房的人就不会炒商铺？我一亲戚在广州炒商铺前些年赚了不少钱，去年就一下搭进去了好几年的本。
追问我是买来，自己开店，不是投资炒楼市
追答你难道认为炒房的人就不会炒商铺？我一亲戚在广州炒商铺前些年赚了不少钱，去年就一下搭进去了好几年的本。
我想你买商铺也是希望它升值而不是贬值吧，如果是这样，就不要慌买，再等等，不要在这个风口上买！
自己做生意，先租下来做做看，毕竟生意也不太好做了。
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