1990年，日本房价最疯狂的时候，东京圈（相当于北京）的人均年收入为694.1万日元，（相当于今天人民币39万元）；使用面积75平方米（折合建筑面积约为100平方米，精装修）的中高层住宅（相当于中国的商品房），距离圈十公里以内（大概相当于北京5环以内）的均价为39万*18.7=729万元，折合7.29万元/平方米。距离圈20~30公里均价（相当于北京5环~6环均价）为39万*8.95=3.65万元/平方米。要知道这可是在日本经济最鼎盛的时代，人均收入达到39万人民币，最疯狂时期创造的房价最高值，此后东京房价地价一路下跌，最多时跌幅70%，直到现在，26年以后，东京房价也仅恢复到当初高点的50%左右而已。回头看我们的一线城市，人均收入仅为当初东京的1/3~1/5，可房价基本上已经与东京房价泡沫鼎盛时期接轨，那么未来一线城市房价继续飙升的空间和动力在哪里。东京房价泡沫破灭后跌了70%，我们的一线城市呢。人口净流入房价就不会跌。现在人们看多一线房价看空三四线房价的一个最主要理由就是一线城市人口净流入而三四线城市人口在净流出，潜台词就是说只要人口在净流入，那么房价就只会涨不会跌。事实真的这样吗。日本总务省发表的《人口移动报告》表明，2014年日本首都圈（东京都及周边三县）的流入减去流出的净流入人口为109408人，比上年增长12884人，连续19年增加。可即使这样，依然不能阻止东京房价从最高点暴跌70%，至今依旧打5折的命运。可见，人口净流入并非房价只涨不跌的理由，当泡沫积累到一定程度开始破裂的时候，所谓人口净流入是无法阻挡房价下跌的。这个道理和股市泡沫破灭时是一样的。
说房地产破裂的，都是没有认清房地产和普通商品的基本区别。首先房地产不能以中国为单位，房地产应该以市甚至是县为单位来判断发展形势.首都北京几千万人，人口还在不断流入，而且其中不乏精英。首都地就那么多，你买不起有人买的起。何来泡沫之说。你不能因为3线城市有房产泡沫就说什么中国房地产泡沫，这根本就不严谨，3线的泡沫影响不了北京上海，很简单房地产是固定物，不可移动。就算3线房价跌成屎了，也不会让北京房价降多少的。应为北京那么多人，地就那么多，本来供应就少，需求也不见小，何来降价。还是那句话 说什么中国房地产泡沫的，一看就是不专业不严谨的。房地产能以国家为单位进行市场预测。新疆房价够低的吧，你住新疆，去北京工作。
原因有很多。日本的问题是限制移民，而且泡沫时期的多次贷款导致了土地拍卖拍卖无法偿还贷款。比如说你有一块土地，高峰期你价值100万，你从a银行借了80万，b银行又借了80万。于是你实际这地皮必须卖160万才可以还清贷款。于是，地价一暴跌，跌到80万，ab两银行就要破产了，不良债权达到50%。而台湾保持比较高的首付，因此相对支撑的力度高了许多。是泡沫总归是要破灭的，我自己认为中国现在的楼市救市一个比较大的泡沫，只是偏远三四线城市，比一二线泡沫来的更大。但是我十分好奇大家觉得这个泡沫会以什么方式刺破那。是像日本的楼市一样经历一个断崖式的下跌，又或者跟台湾一般进入一个阴跌状态。
