第1个回答 2022-07-12
实践中，业主可能会因为所购买楼盘质量问题严重或无法解决，认为行政机关就不该颁发“预售许可证”，进而起诉要求解除购房合同。对此，法院如何认定呢？
1、一般情况下，法院不会直接认定合同无效。
《商品房买卖合同司法解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
据此，民事诉讼中，法院只看开发商有没有预售许可证，而取得预售许可是否违法，不是民事案件审理范围。只要预售许可证未经法定程序撤销，即为合法有效。
参考案例：（2021）辽02民终3474号、（2015）温乐民初字第232号、（2017）苏09民终2251号
2、认定合同无效，业主需要通过行政诉讼提出必要的证据。
业主如果坚持认为预售许可证非法，先要通过行政诉讼，以发证行政机关为被告、开发商为第三人，要求法院确认预售许可证违法。只有获得生效的判决后，而且被告行政机关撤销掉已发的预售许可证，这时法院才可能以此为证，援引解释第2条规定，认定商品房买卖合同无效。
业主能否赢得确认预售许可证违法的诉讼，法院主要审理开发商申请预售许可是否满足《城市商品房预售管理办法》第5条规定以及各地方的行政规章等规范性文件的要求，比如全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，投入相应的开发资金等等。
参考案例：（2015）东一法行初字第65号
1）业主想要寻求确认合同无效的真实原因，可能是所购房屋的建筑质量有问题。但根据司法解释规定，司法层面上，只有主体结构质量出现不可修复的质量问题，或者严重影响居住使用的质量问题，业主才有权提出解除合同或赔偿损失。维权何其难也，也是多数业主屡战屡败的原因。
2）买房有风险。在商品房预售制的情况下，购买商品房避坑的最好办法是，选择品牌好口碑好的产品，降低风险。