企业应当遵循实质重于形式的要求判断非货币性资产交换是否具有商业实质。根据换入资产的性质和换入企业经营活动的特征等，换入资产与换入企业其他现有资产相结合能够产生更大的效用，从而导致换入企业受该换入资产影响产生的现金流量与换出资产明显不同，表明该项资产交换具有商业实质。
根据本准则第四条规定，满足下列条件之一的非货币性资产交换具有商业实质：
(一)换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同。这种情况通常包括下列情形：
1．未来现金流量的风险、金额相同，时间不同。此种情形是指换入资产和换出资产产生的未来现金流量总额相同，获得这些现金流量的风险相同，但现金流量流入企业的时间明显不同。
2．未来现金流量的时间、金额相同，风险不同。此种情形是指换入资产和换出资产产生的未来现金流量时间和金额相同，但企业获得现金流量的不确定性程度存在明显差异。
3．未来现金流量的风险、时间相同，金额不同。此种情形是指换入资产和换出资产产生的未来现金流量总额相同，预计为企业带来现金流量的时间跨度相同，风险也相同，但各年产生的现金流量金额存在明显差异。
(二)换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，且其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。
这种情况是指换入资产对换入企业的特定价值(即预计未来现金流量现值)与换出资产存在明显差异。本准则所指资产的预计未来现金流量现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计税后未来现金流量，根据企业自身而不是市场参与者对资产特定风险的评价，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。
你看一下 乙公司另外向甲公司支付银行存款64.385万元。其中包括由于换出和换入资产公允价值不同而支付的补价40.5万元 以及换出资产销项税额与换入资产进项税额的差额23.885万元。
这就是说因为交换甲企业应支付的税费由乙企业支付了
就是说甲企业不承担税费
商业实质的判断
企业应当遵循实质重于形式的原则，判断非货币性资产交换是否具有商业实质。根据换入资产的性质和换入企业经营活动的特征等因素，换入资产与换入企业其他现有资产相结合能够产生更大的作用，使换入企业受该换入资产影响产生的现金流量与换出资产明显不同的，表明该两项资产的交换具有商业实质。
根据准则第四条规定，符合下列条件之一的，视为具有商业实质：
（一）换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同。
1.未来现金流量的风险、金额相同，时间不同。换入资产和换出资产产生的未来现金流量总额相同，获得这些现金流量的风险相同，但现金流量流入企业的时间不同。
比如，某企业以一批存货换入一项装置，因存货流动性强，能够在较短的时间内产生现金流量，装置作为固定资产要在较长的时间内为企业带来现金流量，两者产生现金流量的时间相差较大，上述存货与固定资产产生的未来现金流量显著不同。
2.未来现金流量的时间、金额相同，风险不同。风险不同是指企业获得现金流量的不确定性程度存在差异。
比如，某企业以其不准备持有至到期的国库券换入一幢房屋以备出租，该企业预计未来每年收到的国库券利息与房屋租金在金额和流入时间上相同，但取得国库券利息通常风险很小，而房屋租金的取得则取决于承租人的财务及信用情况等，两者现金流量的风险或不确定性程度存在明显差异，上述国库券与房屋的未来现金流量显著不同。
3.未来现金流量的风险、时间相同，金额不同。换入资产和换出资产的现金流量总额相同，预计为企业带来现金流量的时间跨度相同，但各年产生的现金流量金额存在明显差异。
比如，某企业以其商标权换入另一企业一项专利技术，预计两项无形资产的使用寿命相同，在使用寿命内预计为企业带来的现金流量总额相同，但是换入的专利技术是新开发的，预计在使用该专利技术初期产生的未来现金流量明显少于后期，而该企业拥有的商标每年产生的现金流量比较均衡，两者产生的现金流量金额差异明显，上述商标权与专利技术的未来现金流量显著不同。
（二）换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，且其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。
比如，某企业以一项非专利技术换入另一企业拥有的长期股权投资，该项非专利技术与该项长期股权投资的公允价值相同，两项资产未来现金流量的风险、时间和金额亦相同，但对换入企业而言，换入该项长期股权投资使其对被投资方由重大影响变为控制关系，从而对换入企业的特定价值即预计未来现金流量现值与换出的非专利技术有较大差异；对方换入的非专利技术能够解决生产中的技术难题，从而对其特定价值即预计未来现金流量现值与换出的长期股权投资存在明显差异，因而两项资产的交换具有商业实质。
本准则所指资产的预计未来现金流量现值，应当按照资产在持续使用过程和最终处置时所产生的预计税后未来现金流量，根据企业自身而不是市场参与者对资产特定风险的评价，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。
2家公司都是需要做账的，固定资产换出方，先将固定资产转入“固定资产清理”，按照固定资产处理做分录。把握一点，分录借贷平衡。投资性房地产的入账价值需要确认的。
例： 借：固定资产清理
累计折旧
固定资产减值准备
贷：固定资产
营业外收入（或借营业外支出）
应交税费—应交营业税
银行存款（支付的相关清理费）
（该分录是可以分开写的，我平时就是一起做平的。）
借：投资性房地产—成本
贷：固定资产清理
换入方的分录
借：固定资产
投资性房地产累计摊销
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
分录大致就是这样，但是你要确认好换入资产价值和换出资产价值，成本模式和公允价值模式下的区别，哪些情况是具有商业实质。
货币性资产交易与非货币性资产交换本质上同属于交换但是他们在交易的客体 、交易计量的可靠性方面存在重大区别。（末完）
有，只要时间、金额和风险一者不同，就可以认为具有商业实质。
投资收益科目
1、如果换出资产存在公允价值，那么，换入资产的成本=换出资产的公允价值+支付的补价（或减去收到的补价）
2、如果换出资产无法取得公允价值，那么，换入资产的成本=换出资产的账面价值+支付的补价（或减去收到的补价）
错。换入或换出资产的公允价值必须能够可靠计量。
如果没有办法获取公允价值，还是按账面价值计价。
答案如下：
我们知道，在非货币性资产交换中，支付补价方换入资产的账面价值=换出资产的公允价值+支付的补价+支付的相关税费。
注意：公式中支付的补价=支付的银行存款-增值税进行税额+增值税销项税额。而这里支付的相关税费是指为换入资产而支付的相关税费，不是换出资产。
由上我们知道，支付的补价不包括增值税的进销差额的。应用到本题中，也就是支付补价=支付的银行存款23.4-增值税进销差额3.4=20
所以，甲公司换入资产的账面价值=45+30+20=95。