疫情给商业地产带来了较大冲击，原本处于行业下行周期的商办市场，面临着更大的挑战。
为了节省租金，租赁企业进行搬迁的事件时有发生，整体租赁需求较为疲软，市场空置率处于较高水平。后续入市的新增供应，将会面临很大的去化压力。
在此前提下，商办运营商对于项目入市也较为审慎，期内较少有新项目开业，运营招商成为今年以来的重点。
与此同时，优质租赁结构的抗风险能力和运营能力对租户的吸引力作用得以凸显，具备以上两个优点的商办运营商受疫情冲击相对较小。
长久来看，如何让旗下项目保持强劲竞争力依然是商办运营商思索的重点。
商办市场整体恢复良好，主要城市下行明显
在疫情初期的一系列防控措施下，上半年办公楼的开发速度放缓。全国商办市场新增供应方面，截止2020年9月，办公楼新开工面积累计值录得4825.9万平方米，已恢复至去年同期水平；而办公楼竣工面积则录得1415.84万平方米，虽与去年同期相比仍有一定差距，但差距在缩小。
开发投资上，虽然受疫情影响，办公楼开发投资力度稍逊于去年同期，但整体差距不大，疫情后的恢复情况也较好。截止2020年9月，办公楼开发投资累计值录得4469.89亿元，累计增长0.5%，已为今年疫情以来的最好水平。
市场销售方面，截止2020年9月，办公楼销售额录得3164.42亿元，累计增长为-15.7%，与去年同期相比仍存在较大差距，市场需求较为疲软。
整体而言，全国商办市场在疫情下遭受了短期冲击，但市场下行趋势却不可避免，这在主要的一二线城市中表现更为明显。
首先是租金的下滑，据市场数据显示，截止2020年二季度，我国主要一二线城市的租金均呈现同比下降趋势，下降幅度集中在-15%以内，大部分租金下滑幅度在5%左右，其中下降幅度最大的是深圳，下降幅度最小的为成都。
在租金下滑的同时，空置率也居高不下。一线城市中，广州依然维持最低空置率，这主要得益于其较为稳定的供需关系。而深圳的空置率最高，达到了24.2%，若以空置率红线10%来看的话，目前已超2倍，主要是供需不平衡导致，近年来持续的大量新增供应拉高了整体空置率，而今年疫情更是加重了这一问题。
二线城市则大多维持较高空置率，位于25%-40%区间内。但也不乏空置率相对较低的城市，如杭州和成都。
北上大宗交易热度不减，核心区域优质资产受青睐
租赁市场虽受到疫情冲击，但是商办资产的交易却较为活跃。我国一线城市中，北京和上海表现尤为突出。
据观点指数不完全统计，今年上半年一线城市共有21宗商办资产大宗交易，总交易金额达到447.54亿元，北京和上海分别有8宗和9宗，总金额均超200亿元。其中交易金额最大的为北京的LG双子座大厦项目。
从资产交易的买卖双方来看，中资依然占大头，但外资的地位也不可忽视。2020年上半年的交易中，中资约占八成，外资约占两成。外资主导的大宗资产交易主要发生在北京和上海。
而商办交易资产则主要可以分为三类，首先是位于核心区域的高品质项目，对高端租户具有不可替代性和中长期稀缺性，投资者可以通过对租赁策略的调整和改造提升整体租金水平，此外在疫情下的稳定性较强，资产价值增长空间可观。
其次是非核心商务区的成熟项目，这类项目的性价比较高，租金弹性较大，普遍采取更为灵活的租赁策略，在疫情下受到的影响较大。
最后是新兴区域项目，该类项目位置较为偏远，基础设施未达到完善状态，但硬件设施和物业条件并不逊色于核心区高品质项目，因此成为外溢需求的主要释放地，疫情下吸引不少对于位置设施要求不高的企业。
成交标的上，从上半年成功交易的资产来看，并非是各方面表现出色的优质资产。如以33.12亿元成交的北京中弘大厦项目，该项目于4年前推向市场，曾是中弘股份核心资产，因企业发展出现问题沦为未完工项目，最终难逃拍卖的命运。
从区位上看，该项目虽然尚未竣工，后续建造和运营中也还有不少问题需要解决，但地段位置优越，位于北京CBD周边，拿下该项目无疑能够占据核心城市地段。预计，该项目后续有一定升值空间，此外综合CBD周边租金水平来看，未来出租回报率也较为可观，因此受到资产管理公司的青睐。
整体而言，相对优质的资产即使面临建设或者运营方面的问题，只要位置优越，未来依旧具备较大升值空间。对于看中后续升值空间的投资者而言，看准机会入手实际上不失为一个明智的选择。
租金下滑明显，部分企业逆势增长
从商业地产企业发布的中期业绩中，不难看出疫情对上半年整体租金收入的冲击。
观点指数选取 6 家商业地产企业，可以看到仅有 2 个企业实现同比增长，华润置地、恒隆地产分别同比增长 5.8%、2% ，其余企业均有不同幅度的下降。
疫情冲击下，不同物业因规模、所处商圈等因素迥异，表现也大不相同，但是租金下降已是大趋势。
除租金收入下降外，大部分商办物业的整体出租率也不可避免地受到影响。不过下降幅度相对稳定，其中也不乏逆势上升的企业。
从观点指数选取的6个样本商办运营商来看，出租率下降幅度最大的是太古地产，同比下降6%左右，不过整体出租率依然维持在88%左右。
与此同时，华润置地、陆家嘴以及金融街资管则出现小幅上升，上升幅度在4%以内，同比上升幅度最大的是金融街资管，接近4%，华润置地和陆家嘴则分别上升1.8%和2.34%。
上述企业的逆势增长，实际上与市场租赁需求、自身项目布局以及租赁结构有一定关联。
年初至今，虽然整体经济受到一定冲击，但是依然不乏发展趋势较好的行业，包括金融业、医疗健康、TMT、快消行业、线上交易这几类，预计未来也将持续为商办市场带来新的租赁需求。而从2020上半年一线城市甲级写字楼的成交租赁面积来看，金融业、TMT以及专业服务的占比最高。
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