地产圈的大佬们正面临着有关部门设定的“三道红线”的挑战。这些红线包括：房企的资产负债率（扣除预收款后）不得超过70%；净负债率不得超过100%；现金短债比需小于1。根据2019年的财务数据，有14家房企同时触及了这三条红线，其中包括恒大、融创中国、绿地控股等。这些房企中，有7家，即超过半数，曾重点投资文旅项目或将其作为口号。
房地产一直是一个资金密集型行业，许多公司依赖高负债运营。文旅项目往往被用作地产企业的营销工具或根据政策拿地的一种手段。然而，文旅业务的盈利周期较长，在新冠疫情的影响下，这些项目的困难更为明显。例如，融创中国在2019年的文旅城建设及运营收入同比增长了41%，但这一收入仅占总营收的1.7%，较上一财年仅增长了1%。
泰禾集团和华侨城也是例子。泰禾集团的市盈率从去年的四五倍骤降至负值。华侨城虽然未触及三条红线，但疫情对其文旅业务造成了显著冲击，游客接待量仅为2019年同期的47%，收入也相应减少。从2015年至2019年，华侨城旗下景区的游客数量和门票收入持续下降。
在当前监管要求房企控制有息负债并降低负债率的背景下，文旅项目对房企营收的贡献相对较小，且融资受限。融不到资可能导致现金流风险，进而威胁到企业生存。因此，许多押注文旅业务的房企都在考虑是否放弃这些“不赚钱”的项目。
例如，恒大在河北怀来的京北国际文化城项目，部分文旅配套设施建设停滞，甚至未动工，取而代之的是公寓建设。华夏幸福和世茂集团也已经开始剥离文旅资产。
在“三条红线”试点的12家房企中，包括恒大、万科、融创等，需要在一个月内提交降档方案。对于央企如保利、中海、华润而言，挑战相对较小，但对于恒大、融创等企业来说，未来三年的任务将非常艰巨。
随着政策东风的过去，预计开发商将积极剥离资产，保留上市公司的融资能力。然而，如何成功植入和落地文旅IP，提升其延展性和生命力，以及将其变为经典项目，是房企面临的挑战。未来一年内，可能会看到更多房企剥离资产的公告。随着秋风起，我们将静待更多好戏上演。
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