随着“提前还款潮”的蔓延，不出意外，近日已经蔓延到该老师周边了。
大多数人对于按揭的认识只停留在“我贷了多少钱，需要还多少年”身上，对于其他的账目估计就不太清楚了。
对于按揭这笔账，今天笔者再跟大家简单盘一盘，免得大家到时候吓一跳。
不多比比，直接上例子。
购房者赵大宝为了娶媳妇，购置新房向银行贷了100万，利率4.3%，贷款期限30年。
其中按揭形式有2种可以选择，
等额本息：每月还款金额固定，其中前期还的利息偏多，本金偏少；
等额本金：每月还款金额逐渐递减，其中前期本金偏多，利息偏少。
看这种解释大伙儿应该觉得比较抽象，那我们直接上账单，等额本息方式如下图
每月还款4948.71元，30年连本带利共还款178.15万元。
有人问怎么要还这么多利息，其实原因很简单，就是因为前期还款金额少，而这意味着更高的杠杆。
还款第15年是个利息与本金的分界线，还款期进入第16年时，才是真正还本金的时候。
不出意外，前文提到的考研名师事件中的贷款人，应该就是选择的等额本息。
才还了6年，可不还的都是利息么！
所以很多朋友经常问自己等额本金要不要提前还款，站在还款本金与利息的角度，只要你还款还不足15年，那么提前还款其实都是无可厚非的。
但提前还款的那一刻也要明白，之前还的利息可就都白给了。
下面，我们再看等额本金账单
首月还款6361.11元，最后一个月还款2787元，30年连本带利164.68万。
看到这，相信不少朋友觉得等额本金更划算，因为它比等额本息约少还14万元。
14万可不是个小数目，去年都能上车贵州茅台（6**519）了。
但咱也不能只看贼吃肉，不看贼挨打，从上面图表可以清晰看到等额本金前期（6361元 pk本息4948.71元）还款压力是比较高的。
所以前面我们也表示过，本息其实比本金更具备杠杆效应。
本金前期还的多，杠杆逐步走低，所以总还款额低于本息也貌似容易理解。
同样的问题，如果是采用等额本金的方式，该不该提前还款呢？
上面这个图给出了答案，请随便还，压根不存在亏利息这么一说。
看到这，相信大家对于房贷按揭应该就搞明白了。
但要不要提前换，其实还取决于大家自己对资金的利用能力，而非贷款有利息本身。
比如说，有人拿资金做实业可以做到平均年化10%以上的收益，有人拿资金去股市高抛低吸可以做到年化20%以上的收益，那又何必在乎4.3%左右的房贷利息支出呢！
房贷是普通人能撬动的最便宜的资金杠杆，这话说的其实也没毛病，毕竟现阶段利率低于4.3%的贷款也不多。经营贷算一个，但也只是特殊时期的特殊产物。
打开自己的微信支付宝，真实利率是房贷利率3倍也毫不夸张。
既然说到利率了，那么自然逃不开的就是房贷利率。
2023年1月20日，央行公布了最新5年期lpr，依旧4.3%按兵不动。
而这也算是符合笔者的判断，在利率动态调整机制下，作为基准利率的LPR在当下阶段已失去调正的意义。
因城施策，利率也不再一盘棋，哪个城市快撑不住自己往下调一下就好。
既精准，又不妨碍其他城市的政策秩序，这就是当前利率的基本盘。
截至近日，在全国103个重点城市中，有23个城市正在享受利率下调的精准滴灌，爽歪歪。
所以，劝那些还在期盼利率下调的朋友们，还是接受现实吧。
我就给大家简单举例下贷款金额200万，30年期，等额本息还款方式。
分别从房贷年化利率4.9%和5.88%来举例给到大家，但是实际有很多人都超过6%了。
首先从房贷年化4.9%，如果按照30年全部还完，那么实际支付的利息总额为：1821232.39元
加上本金200万，实际累计还款总额为：3821232.39元
第一年、还款本金累计：30043.18元
还款利息累计：97331.24元
第二年、还款本金累计：61591.99元
还款利息累计：193156.85元
第三年、还款本金累计：94721.98元
还款利息累计：287401.37元
第四年、还款本金累计：129512.11元
还款利息累计：379985.56元
第五年、还款本金累计：166045.87元
还款利息累计：470826.24元
第六年、还款本金累计：204410.53元
还款利息累计：559836.01元
第七年、还款本金累计：244697.86元
还款利息累计：646923.1元
第八年、还款本金累计：287004.21元
还款利息累计：731991.16元
第九年、还款本金累计：331430.76元
还款利息累计：814939.01元
第十年、还款本金累计：378083.79元
还款利息累计：895660.41元
。。。。。
其次房贷按照年化5.88%，如果按照30年全部还完，那么实际支付的利息总额为：2261372.98元
加上本金200万，实际累计还款总额为：4261372.98元
第一年、还款本金累计：25115.48元
还款利息累计：116930.32元
第二年、还款本金累计：51748.19元
还款利息累计：232343.37元
第三年、还款本金累计：109937.51元
还款利息累计：346147.52元
第四年、还款本金累计：129512.11元
还款利息累计：458245.59元
第五年、还款本金累计：141694.38元
还款利息累计：568534.49元
第六年、还款本金累计：175369.71元
还款利息累计：676904.92元
第七年、还款本金累计：211079.4元
还款利息累计：783241元
第八年、还款本金累计：248946.35元
还款利息累计：887419.84元
第九年、还款本金累计：289100.85元
还款利息累计：989311.1元
第十年、还款本金累计：331681.12元
还款利息累计：1088776.59元
。。。。。
通过以上房贷年化4.9%和5.88%对比，其实利息还是差很多，但是不管哪个利息，前期还的利息都是非常多。也就是说前十年你已经还了差不多一半的利息了，可是还款金额没有变，本金反而还剩的比较多。所以说，如果你的房贷是30年期的，那么第12年最迟第15年就没必要提前还款了。
不过你想提前还款的话，建议还是在十年之前还清，也就是你贷款期限的一半时间点。比如你的房贷是30年期的那么提前还款不要超过15年，如果你的房贷是20年期的，那么不要超过第十年。
可能又有很多人问，什么时候提前还款最划算？
我的回答：越早越划算！
提前还款应该注意哪些问题？
第一：如果你有足够多余的钱去提前结清的话，那么建议你留个万把块房贷，因为这个是可以抵税，对于个人来说，性价比还是非常高的。
第二：如果你没有多余的钱全部结清的话，那么建议你选择月供不变，期限变少。
第三：提前还款可以先跟客户经理沟通，不行就在银行APP上申请，实在等不及就直接打银保监电话投诉，反正保证一投一个准。
第四：如果你的房贷是公积金冲的话，那么当然就没必要提前还款了，毕竟利息低还能冲，自己也不需要掏钱，多好。
第五：提前还款银行要违约金的话是可以减免的，适当的利用一些话术去沟通，留着买手机买家电买肉吃他不香吗。
那么对于那些房贷利息比较高，自己又没有太多的钱提前结清怎么办？
我的回答：按揭转抵押或二手房买卖
第一：按揭转抵押就是把按揭转成经营性抵押贷款。比如找亲戚朋友，或者是垫资公司全款把房贷结清，然后用公司的名义去申请银行的经营性抵押贷款。因为经营性抵押贷款利息非常低，所以对于高利率房贷的客户来说是非常友好的。
我就按照上面200万，10年期来计算
现在经营性抵押贷款可以做到年化3%左右，我折中算3.6%，那么年利息72000元，十年就是72万
按照4.9%房贷十年期的利息是895660.41元，也就是相对于节省了175660.41元
按照5.88%房贷十年期的利息是1088776.59元，也就是相当于节省了368776.59元
别急，房贷是等额本息还款方式，每个月还要还本金。而经营性抵押贷款每个月只需要还利息，实际的资金利用率更高，那么真实节约下来的利息 更多，这里就不一一列举给到大家了。
但是这个转贷需要专业人士帮你操作，比如这当中需要过户营业执照，需要一些公司的材料，需要下户等等，如果一旦没有做好完善的准备，那么就算银行放款了，后面也有可能抽贷的。
第二：二手房买卖。比如把你的房子卖给你的亲人，孩子，父母等等，相当于这个房子是新的贷款，可以享受最新的房贷利率。但是手续费，契税等等都要支付一定的费用。而且过户的时候价格还得做低，这样对于之后办理抵押或者交易价格上也是会有影响，所以现实中这样办理的人就比较少，而真实办理按揭转抵押的客户还是非常多的。
总之，不管哪种方法，节约钱才是王道，毕竟钱也不是大风刮来的，是大家辛辛苦苦赚来的。现在有好的机会当然要结清掉，把高利息转成低利息！
首先，房贷利息的高低取决于多个因素，包括贷款金额、贷款期限、贷款利率等等。如果一个人的房贷利息较高，可能是因为他贷款金额较大、期限较长、利率较高等原因。因此，我们无法简单地将高额利息归咎于银行或其他贷款机构。
其次，从法律角度来说，借款人和贷款机构之间的贷款合同是双方自愿签订的，双方应该按照约定条款执行合同。如果借款人在签订合同时没有认真阅读合同条款或没有充分了解相关规定，导致自己负担了较高的利息，那么这种情况也应该由借款人自己承担。
最后，我们可以从风险控制的角度来看待这个问题。银行或其他贷款机构向借款人提供贷款，需要对借款人的信用状况进行评估，以及对抵押物进行评估和监管。如果借款人无法按时偿还贷款，银行需要通过法律手段来追回欠款，这是一项比较繁琐的过程。因此，银行或其他贷款机构会通过设定较高的利率来控制风险，确保自己能够获得足够的收益，从而保证贷款业务的可持续性。
总之，我们应该从多个角度来看待60万房贷利息57万的问题，不能简单地把责任归咎于单一的因素。对于借款人来说，签订贷款合同前应该认真阅读条款，并了解自己的还款能力和风险承受能力；对于银行或其他贷款机构来说，应该通过合理的风险控制和利率设定来保证贷款业务的可持续性。本回答被网友采纳
首先，房贷利息的高低取决于多个因素，包括贷款金额、贷款期限、贷款利率等等。如果一个人的房贷利息较高，可能是因为他贷款金额较大、期限较长、利率较高等原因。因此，我们无法简单地将高额利息归咎于银行或其他贷款机构。
其次，从法律角度来说，借款人和贷款机构之间的贷款合同是双方自愿签订的，双方应该按照约定条款执行合同。如果借款人在签订合同时没有认真阅读合同条款或没有充分了解相关规定，导致自己负担了较高的利息，那么这种情况也应该由借款人自己承担。
最后，我们可以从风险控制的角度来看待这个问题。银行或其他贷款机构向借款人提供贷款，需要对借款人的信用状况进行评估，以及对抵押物进行评估和监管。如果借款人无法按时偿还贷款，银行需要通过法律手段来追回欠款，这是一项比较繁琐的过程。因此，银行或其他贷款机构会通过设定较高的利率来控制风险，确保自己能够获得足够的收益，从而保证贷款业务的可持续性。
总之，我们应该从多个角度来看待60万房贷利息57万的问题，不能简单地把责任归咎于单一的因素。对于借款人来说，签订贷款合同前应该认真阅读条款，并了解自己的还款能力和风险承受能力；对于银行或其他贷款机构来说，应该通过合理的风险控制和利率设定来保证贷款业务的可持续性。
首先，房贷利息的高低取决于多个因素，包括贷款金额、贷款期限、贷款利率等等。如果一个人的房贷利息较高，可能是因为他贷款金额较大、期限较长、利率较高等原因。因此，我们无法简单地将高额利息归咎于银行或其他贷款机构。
其次，从法律角度来说，借款人和贷款机构之间的贷款合同是双方自愿签订的，双方应该按照约定条款执行合同。如果借款人在签订合同时没有认真阅读合同条款或没有充分了解相关规定，导致自己负担了较高的利息，那么这种情况也应该由借款人自己承担。
最后，我们可以从风险控制的角度来看待这个问题。银行或其他贷款机构向借款人提供贷款，需要对借款人的信用状况进行评估，以及对抵押物进行评估和监管。如果借款人无法按时偿还贷款，银行需要通过法律手段来追回欠款，这是一项比较繁琐的过程。因此，银行或其他贷款机构会通过设定较高的利率来控制风险，确保自己能够获得足够的收益，从而保证贷款业务的可持续性。
总之，我们应该从多个角度来看待60万房贷利息57万的问题，不能简单地把责任归咎于单一的因素。对于借款人来说，签订贷款合同前应该认真阅读条款，并了解自己的还款能力和风险承受能力；对于银行或其他贷款机构来说，应该通过合理的风险控制和利率设定来保证贷款业务的可持续性。