二手房交易过程中为避免营业税和个人所得税，双方协议房产证满五年之后再过户，我是买方，协议如何写？

Question

我是买方，想买一套二手房，房产证日期是2008年6月，房产新政规定不满五年过户要交一大笔个人所得税和营业税，卖方与我协商先签订一份协议，等房产证满五年之后再过户。咨询了一些朋友，他们说这样有风险，但是通过在协议上补充一些条款就可以避免风险，请问这种协议该如何写？二手房买卖合同上应该注意些什么？

Answer 1

首先确定：所得税是对方出，营业税才是你买方出，当然有些变态的地方把所有税收都转给买方。。。
满5年过户的房子大概有面积限制，你注意不能超过大概140平米（详细的你核对本地政策），也就是说如果超过这个面子，你等多少时间都有营业税
5年后过户的方法是可行的，问题会很多：（核心就是诚信与担保）
A 你如何付款？你如果把钱都给他，你不放心，你如果不给他钱，他干嘛还要卖？他也不会等2年的。
B 如果你们协调支付部分款项，那么前提还是你不能贷款，他要继续他的房贷（如果有），你要为他的房贷承担利息
C 如果他发现房价涨了后悔不卖给你你也没办法，我就见过这种烂人签了合同反悔的，最后发现更烂的是司法系统，居然认为合同无效，我们用的是世界大品牌不动产的制式合同，这个烂人就是有几个司法朋友。。。
D 还有如果房价大跌（我估计不太可能），你发现你首付款给他你也不亏，你会变卦吗？
本来有规则大家照规则做事情是最标准的方法，当然，这么烂的制度，求上帝帮你吧！

Answer 2

首先确定：所得税是对方出，营业税才是你买方出，当然有些变态的地方把所有税收都转给买方。。。
满5年过户的房子大概有面积限制，你注意不能超过大概140平米（详细的你核对本地政策），也就是说如果超过这个面子，你等多少时间都有营业税
5年后过户的方法是可行的，问题会很多：（核心就是诚信与担保）
A 你如何付款？你如果把钱都给他，你不放心，你如果不给他钱，他干嘛还要卖？他也不会等2年的。
B 如果你们协调支付部分款项，那么前提还是你不能贷款，他要继续他的房贷（如果有），你要为他的房贷承担利息
C 如果他发现房价涨了后悔不卖给你你也没办法，我就见过这种烂人签了合同反悔的，最后发现更烂的是司法系统，居然认为合同无效，我们用的是世界大品牌不动产的制式合同，这个烂人就是有几个司法朋友。。。
D 还有如果房价大跌（我估计不太可能），你发现你首付款给他你也不亏，你会变卦吗？
本来有规则大家照规什么条款都不如房产证在手定心，劝你还是宁多花一点小钱买个保险才对！除非你分期到房产证过户时再把钱补全给房东！当然前提房东同意且你不贷款不迁户口的前提下！ 则做事情是最标准的方法，当然，这么烂的制度，求上帝帮你吧！

Answer 3

个人所得税5年免税规定已取消。
1，房屋是以过户登记为交易实现的，所以，即使有协议，五年内卖方悔约，你也是没办法的。
2，你们之间的买卖协议是有效的，受法律保护，按规定，如果一方违约，应该赔偿另一方的损失或支付违约金，为避免风险，可以在协议中明确损失的赔偿方式和计算方法，同时约定违约金条款，尽量能补偿你的损失，这样即便对方违约也不会有什么利益，他就不会轻易违约了。不过五年时间很长，什么事情都可能发生，不是现在所能预见的，你要有思想准备，只是尽量减少损失罢了。
3，如果对方不履行协议 ，你还可以向法院起诉要求判令对方履行。对方不履行，就只有按约定要求对方赔偿或支付违约金了。

Answer 4

对于你的提问给你一点意见：“通过在协议上补充一些条款就可以避免风险”这是不可能的，为什么这样说：风险的出现有两个因素：一是主观有意的另一个是客观无意的，主观有意时比如房主5年后房子涨价了就是不卖了按约定赔你几万后，再按涨价后的价卖出就可多卖好多比赔你的要值得的多。客观无意的时比如5年后房主因意外不在人世或其它原因患病植物人了不能交易了你怎么办？再如这期间法院查封、拍卖等不能交易。这不都是你的损失吗？买房子是为了居住谁也不是为了找麻烦，房子有的是为什么就要这一个，我是做房地产的给你提点意见最好是不要这个这是几年后的事不可取，要是三、五个月也要对房主的资信、维人等等了解清楚了综合考虑再决定！
二手房买卖合同上应该注意些什么？这个到网上查一下多的是，在这就不说了。
希望上述对你有帮助！有什么问题随时随地找我，我的邮箱：[email protected]电话：[phone]追问

针对您给的两点风险因素，我是否可以通过以下条款予以避免？首先针对主观有意，我会把违约金提高，甚至超过房价可能上涨的幅度，这样即使房价上涨卖家也不会违约。其次是针对客观无意，我可以注明如果因意外或其它因素导致卖家届时无法到场，将由卖方妻子或儿子代其履行；针对法院查封拍卖等情况，属于权属问题，也可以通过违约赔偿的方式解决。这样解决是否合适?
还有几个问题字数写不开了，我发至您邮箱请您帮忙解答一下

追答

你好，回答你提出 的问题，一、你通过提高违约金来保证你的风险额度、这是不可取的，法律对违约金是有规定的，超出规定部分是不受法律保护的。二、因意外或其它因素导致卖家届时无法到场。就有权终止合同履行这是可受法律支持的。三、对法院查封拍卖等情况，属于权属问题，也可以通过违约赔偿的方式解决，是这样法律肯定判决你胜诉，但是要无法执行怎么办？损失的不还是你吗？所以我不同意你这样做。

Answer 5

签订这个协议是没有多大作用，如果卖家想违约同样可以在这5年之中随时违约。就算是你的这个协议进行了公证也是一样的。二手房买卖合同应该注意，规定好各个流程的办理时间 以及违约赔偿的金额等等

参考资料：http://www.gzcentaline.com.cn 中原地产

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