近年来，我国的许多城市大胆探索城市经营的方式、方法和切入点，并在不同程度上取得了经营的效果和经验。现据我所知，就其城市经营的理念和方式，归纳出以下几种主要模式。 大连市以整治城市环境为突破口，推动城市经济、社会与环境的协调发展，增强了城市的吸引力与辐射能力，走上了国际市场成为名牌城市，是实施环境经济经营城市的先进范例。大连有着得天独厚的区位优势，但在计划经济时期，只是一个传统的工业城市。到上个世纪90年代初，随着对外开放和经济体制改革的深化，大连市政府认识到，在社会主义市场经济条件下，必须冲破传统观念，用全新的视角来确定城市的功能。在制定城市的总体发展战略时，就明确提出：“要面向市场、面向国际，把大连建设成现代化的国际性城市；城市的主要功能是旅游、商贸和港口”。为改变城市面貌其主要措施是美化城市，实现城市的“绿、透、通”：首先是进行城市的绿化，铺草地、栽大树，街道成为绿色的长廊，居住区内都有了街心花园，全市的绿化率达到了40%；其二是拆除大院的围墙，装上通透的新式栏杆，庭院绿地与沿街绿地连成了绿化系统；其三是拆除棚户与临时建筑，清理马路市场，使道路通畅，改变了脏、乱、差的市容面貌；其四是把老市区的工厂迁至郊区，通过设备更新和技术改造，使老企业蓬勃发展；其五是老市区上百万居住拥挤的市民，迁进花园式的小区，提高了生活质量。
通过大量城市土地功能的置换，市政府手中有了土地--本属于城市政府的“金饭碗”，利用级差地租以地生财，政府获得了大量的城市基础设施建设资金，从而就能改善投资环境，“巢”筑得好，“凤”就蜂拥而至了。通过招商引资，使大连的工业、港口交通都得到了发展；更为突出的是建设了一大批高档的旅游宾馆、贸易中心、展览馆等公共设施，增强了城市对外开放的功能。截止到1999年，全世界有150多个国家和地区与大连有贸易关系；146个跨国公司在大连开办了175个项目；全世界的500强企业有53家在大连有分公司；1993年以来，举办过326次各类展览会，12次国际服装节，14次出口商品交易会，还有12次赏槐节和4次烟花爆竹节。由于对国际、国内市场的不断拓展，使大连的投资回报率高达216.5%。现在大连市的城市综合实力已跃居全国第八位，成绩斐然。 我国从上个世纪80年代以来，城市土地的使用发生了本质的变化，由无偿占用改为有偿使用。但是，由于管理体制的滞后，各个城市都存在着许多土地使用的弊端。首先是城市土地的多头经营，造成国有资产的严重流失。那些拥有城市土地的村镇、工厂、机关和学校，都可以随意定价，卖地生财。城市土地成为单位所有，城市政府控制不住，也聚不到财。其二是城市规划对城市用地功能的失控。由于市政府控制不住土地的买卖权，也就难以控制每块土地的实际使用功能，因而造成城市建设布局的混乱。
杭州市政府有鉴于此，进行了城市土地管理制度的创新。1997年建立杭州市土地储备中心--由市政府授权成立经营土地的公司。市政府行先注一定的资金，对全市的土地实行统一收购、统一规划使用功能、统一招投标与拍卖，市政府完全垄断城市土地的一级市场。这种城市土地使用制度的创新，其效益是多方面的。其一，“金饭碗”内的“油水”不再流失，市政府真正实现了以地生财。从1999至2001年3年的时间，就比按协议批地多收回地价8.4亿元，有力地支持了基础设施的建设。其二，为实现城市规划确定的用地功能提供了保证。由于城市土地的买卖全部控制在土地储备中心，市政府手中有了地，也就有了按规划配置土地的实权，可以根据旧城改造、生产、生活用地的各种需求，做到对城市用地的规划、开发、建设、配套、经营、销售的六统一。从而使城市土地的管理由无序转化为有序经营，促进了城市土地资源的优化配置。其三，通过垄断土地的一级市场，就可以控制城市土地周转的总量，并提供每年可出售的各类土地的数量。根据供需的均衡制定合理的土地价格，可以防止城市土地价格偏低或过高而造成的后遗症；同时，因城市资产升值而产生的级差地租，也由储备中心替市政府及时收回。杭州市建立城市土地储备中心的制度创新战略，受到国土资源部的重视，在2001年已确定为全国土地资本运作的试点城市。现在全国已有上海、青岛、珠海、南通、宜昌等70多个城市开始实行城市土地储备制度。 经营名牌产品对加强市场竞争能力、扩大城市经济实力与提升知名度起着重要的作用。一个城市要想在国内、国际市场上有一定的知名度，关键在于经营名牌产品，在竞争中占有一席之地。我国目前最突出的实例是青岛市和绵阳市，他们经营城市打的是名牌产品战略。
青岛市下大力气培育了海尔、海信、青啤、澳柯玛、双星等一批享誉海内外的名牌企业。国家公布的57个“中国名牌产品”中，山东省共有12项，其中青岛市就拥有10项。特别是青岛市的“海尔”家电产品更是驰名世界，在13个国家建立了分厂，在160个国家和地区销售“海尔”产品，电冰箱的销售量就占美国全年的50%。青岛的名牌产品生产已成为城市的支柱产业，带动了二产、三产的全面发展，已形成互动的产业键。青岛市实施名牌产品战略，构建了城市强有力的总体美誉度，名扬海外，极大地提高了城市的吸引力。世界500强企业纷纷登陆青岛，仅2002年上半年就有海外投资的1000多个项目签约。
四川绵阳市的名牌产品是长虹电视机，在发展中国家很受欢迎，促使长虹电视机厂不断扩大规模，现已成为全世界规模最大的电视机厂，年产1200万台。绵阳市政府制定产品经济经营战略，围绕电视机发展其他电子产品，从而使该市成为以电子产品为支柱产业的新兴高科技城市。 地处北京市北部山区的密云县，为保护首都的水源--密云水库，工业长期不发达，经济增长一直处于北京市所属区县的末位。近几年密云县的领导班子制定了为首都服务，走环境立县、科技兴县、依法治县的创新战略，取得了突出的业绩，经济增长、城镇建设跃居北京所属各县之首。主要的创新举措是：把困难留给自己，为投资者提供服务，将县政府30多处分散的办公楼、县委招待所等拍卖给投资者；招标拍卖街道和建筑物上的广告使用权，道路、桥梁、雕塑的冠名权；用盘活这些存量资产所得的30亿元资金，整治环境、建设基础设施，引进高科技，从而吸引来30多个省市的投资者，资产增量共达120多亿元。
人民日报于2002年9月17日用整版篇幅对密云县进行了全面报导。其总标题是：密云，在创新中崛起。分栏标题有：创新始终是经营城市建设的不竭动力、创新崛起新密云、创新绿色经济、创新创建全国文明城、创新经营城市等。紧接着于同年10月全国市长协会在密云县城召开了市长论坛与城市经营的现场交流会。大家认为，密云快速发展的核心在于创新，无论是经济发展、环境治理都有新思路、新举措，并且善于经营和推销本县的优势。从而获得15项桂冠，如全国生态环境示范县、中国第一个绿色产业园区和示范基地、全国无公害蔬菜基地示范县、科技部火炬计划北京绿色科技产业基地、首都饮用水源基地、中国高校产业基地、北京市园林卫星城镇等。 经过多年的实践和理论探讨，我们已经认识到，必须毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。个体、私营等多种形式的非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分。非公有制经济对于中小城镇的发展起着极为重要的推动作用。
例如河南省的长垣县，在既无外资又无国有投资的情况下，大力扶持非公有制经济的发展，在短短的6年时间里，就建成一座环境优美、市容整洁、具有现代气息的新县城，称为河南的“小温州”。全县现有个体、私营、股份制企业1000多家，个体和私营业主的投资在全县的固定资产投资中已占60%以上；在新城区建设的总投资中占98.9%，成为主力军。县政府还对该县外出经商务工的人员，特别是富裕大户和经济技术能人，动员其回乡创业，创办“回归工程”；为其引进资金、技术、项目、信息创造条件。现已建成“回归”企业580多家，仅2000年就有新上的投资在100万元以上的项目59个。从而使长垣县形成了经济发展和城镇建设互动的良好局面。 我国有许多城市既不通铁路，又无高速公路，长期发展缓慢，实践表明，“要想富，先修路”，已成为城乡发展的普遍规律。这几年我国的铁路、高速公路建设快速发展，有效地带动了一批城镇的大发展。
例如河北的衡水市，这几年抓住京九铁路穿越该市、贯通南北的机遇，经营建设大市场，组织专门队伍到各地招商引资。很快就使衡水成为北京、天津、重庆、广州等地大公司的投资热点，经营服装、食品、化妆品等各种市场；同时制定政策鼓励农民进城务工经商，使城市经济活跃、人气旺。为改变城市面貌，市政府请来专家进行城市设计。近几年老城区全面改造的总投资高达23亿元，其中98%的资金是通过经营大市场获得的。 我们现在所进行的城市规划，是在总体上实现小康社会的基础上，描绘现代化城市建设的蓝图。我认为：规划21世纪的现代化城市，仅有工程技术知识是不够的，必须强化城市经营的理念；遵循市场经济规律，做到城市资源的优化配置，为城市经营创造良好的生活环境和经营环境。城市规划与城市经营是相辅相成的关系，城市规划利用其综合的观点和整合的能力，规划好城市的空间布局，就有助于防止城市经营中某些不顾大局片面追求经济利益的短期行为；而城市经营则发挥其驾驭市场的能力，成为贯彻实施城市规划的重要手段和保证。在市场经济条件下，城市规划的实施，虽有城市政府行政力量的支持，但常会受到市场经济利益的冲击。解决矛盾最好的办法不是简单的行政命令，而是通过正确的经营策略，既保证城市长远的整体利益，又使得当前的局部利益得到满足。
西方国家常用TOD(Transit-Oriented Development)和SOD(Service-Oriented Development)的方式通过城市规划进行城市经营。所谓TOD，就是政府利用垄断城市规划带来的信息优势，对规划发展区的用地以较低的价格征用；接着进行基础设施的建设，使土地升值；然后出售基础设施完善的“熟地”，利用“生地”与“熟地”之地价差，平衡建设成本。基于此种经营的理念，最近南京市已着手重新规划新的轨道交通线路走向，并调整郊区开发建设的时序。所谓SOD，就是通过社会服务设施引导开发建设的模式。政府利用行政垄断权的优势，通过城市规划对城市功能进行空间调整和迁移，使老市区和新开发区通过地价差，都获得更新与发展的资金保障。青岛市就是成功的案例，市政府出让老城区用地，市委市政府机关率先迁入新区，达到了城市功能的转移、空间的疏解与优化、政府财政状况改善等目的。 在市场经济条件下，要确保城市建设有投入、有收益，进入良性循环的状态，必须运用市场经营的手段来运作，其主要做法有以下几方面。
①开发和盘活城市土地资源。在城市的国有资产中，数量多、增值潜力大、市政府能直接控制的资产就是城市的国有土地。市政府可以开发荒滩和废弃的土地，也可以收回闲置的土地，又可以收购破产企业已贬值的国拨土地，以及低效益使用的土地，从而使大量存量土地资产升值。例如北京市的密云县，将闲置8年的1000亩土地出让给房地产公司，政府获得2000万元的出让金，用于基础设施建设成效显著。该房地产公司凭借得到改善的市政设施条件，招来外商共同投资建设成高档别墅区。由于盘活了闲置的存量资产，从而给密云县带来了12亿的增量资产。
②建立基础设施项目投资回报补偿机制。城市的基础设施建设项目，由于投资数量大、建设周期长、价格定得低、投资回报少等因素，制约了以追求利润最大化为目标的国内外资本进入这一领域，使城市政府在力图缓解城市基础设施的压力和建设资金不足的矛盾中处于两难的境地。现在许多城市运用城市经营的手段，建立基础设施项目投资回报补偿的办法，即谁投资、谁受益，有效地吸引了国内国外的资金，投入到基础设施的建设中。例如上海市，为开发浦东需要建设跨越黄浦江的大桥三座、隧道两座、环城高速公路等耗资巨大的工程项目。钱从何来？上海市面向国际市场，大胆利用外资，采用特许权的办法，授权外企自行融资、建设、经营工程项目，外企自负盈亏、自担风险，自己受益，取得了较好的投资回报率。
又如长沙市，为在湘江上建两座大桥，凭借城市政府的信誉，依据经济合同，与香港李嘉诚兴办的长江基建公司签订协议，采用BOT的方式，由该公司负责融资、建设大桥，建成后由公司经营收取商业利润，按协议50年后归还市政府。长沙市需要建第八水厂，市政府通过协议授权由乡镇企业长大集团公司筹资建设。一个供水能力25万吨的水厂两年建成，经营17年后归还市政府。实践表明，城市经营的手段，必须符合市场经济规律，建立等价交换的机制，使投资者有利可图，就能够吸引国内外的资金，注入城市建设之中。
③大力推行无形资产的商业化运作。随着人们物质生活的不断丰富，精神需求也日益高涨。城市的历史古迹、特色文化、生态环境、建筑风格等精神资源--依附于有形资产之上的无形资产，成为城市升值的重要源泉。我国众多的历史文化名城，如北京、西安、拉萨、平遥等城市成为国内外的旅游热点；具有奇特自然景观的张家界、三亚等城市旅游收入成为支柱产业，勿用赘述。
特别值得重视的是，有些城市善于经营无形资产，通过商业化运作获益匪浅。例如大连市，利用其区位优势，大搞服装节、博览会，还举办过12次赏槐节。每个城市都有许多槐树，都开花，但人们并不在意。而大连市善于商业化运作，“借景生财”，通过赏花过节丰富人们的精神生活，又繁荣市场，增加经济收益；并提高城市的品位，显示出太平盛世的社会效果；同时还扩大了城市的知名度。
又如南京市，素有“四大火炉”之称，炎热的气候使投资者望而却步。市政府近几年下决心经营生态环境，引长江水进城，改善河道水质；每年净增绿化面积120公顷，绿化覆盖率达40%以上。从而使南京市区夏天的平均气温逐年下降，甩掉了“四大火炉”的帽子，成为投资的热点城市，使城区的土地价格平均每年涨幅超过30%，城市资产显著升值。
④开辟多元化融资渠道。除上述通过经营手段筹集城市建设资金的重要举措外，还有若干种融资的渠道。诸如：结合城市产业结构的调整，出售国有和集体企业；拍卖、转让城市公共设施--道路、桥梁、公交线路、商业网点、公厕、路灯、报刊亭等有形实物的经营权，以及依附于其上的冠名权；发行城市基础设施建设债券和股票；组建城市建设信用社，建立城市建设发展基金；成立中小企业担保中心，经营资产抵押、担保，向金融机构融资，对中小企业进行投资、信贷、参股、控股，扶持中小企业，特别是民营企业的发展。 ①建立管理是服务的新观念。在社会主义市场经济条件下，城市管理的本质是服务，而不是关卡压。以经营的方式管理城市，就是要运用行政、经济和法律的多种方式、方法，为促进商品生产、市场发育和社会稳定服务。许多城市把旧城改造与老企业的技术改造相结合，把改善居民生活环境与土地功能转换相结合。运用经营的方式对市区、郊区、企业、居民的需求统筹管理服务到位，从而各得其所需，达到了经济、社会和环境效益的综合优化。
②转变城市政府职能，实行城市资产所有权与经营权相分离。在市场经济条件下，城市资源的配置方式已从计划经济体制下的行政调拨，向市场调节转变。因此，城市政府必须明确政府的主要职责是：对经济的宏观调控；对市场的监督和管理；对公共活动的服务。凡是应由市场解决的问题和处理的事务，政府就“不该管”也“管不好”，必须放权。但是，我国长期存在的政企不分的体制，严重制约着城市资源的市场化运作。例如城市的公用事业，以前都是市政府一元化投资形成的国有资产。公用事业管理局垂直领导其所属企业，并垄断公用事业所有环节的经营权。以致出现公用事业的经营者凭借其垄断优势，按企业的个别成本报价，而不按社会的平均成本报价。结果企业既没有降低成本的压力，又缺乏激励提高运营效率的机制。因而使企业长期处于低效率、低效益、微利甚至亏损的状态。这表明，必须用竞争的、市场经营的机制来改革现行的管理体制。近年来武汉、石家庄、深圳等城市，已在环卫作业的市场化经营方面进行体制创新，成效显著。
