房地产以前的预收款余额如何处理?
房地产开发企业的"预收账款"科目期末余额反映开发产品未达到销售实现条件前所收取的售房款,一般金额较大,有的达到流动负债的50%以上.当房地产企业预收账款年末余额既有未结转销售收入的售房款,又有认购金、意向金和应退房款差价时,年度终了进行汇算清缴申报,就会比仅是收取未完工开发产品的售房款要复杂许多.
1、借:银行存款
贷:预收账款-房款-XXX
2、房地产企业收取预售房款,因不符合收入确认条件(风险报酬没有转移)会计不确认收入,但税法将该种行为作为视同销售,征收营业税和预收企业所得税.因此房地产预收销售房款就应按会计、税法的规定进行会计处理:
房地产企业收取预售房款(这时可以给客户开具收据):
借:银行存款
贷:预收账款
期末计算交税:
借:应交税费-应交营业税等
贷:银行存款
房地产开发企业预收账款怎么汇缴?
房地产企业实务中的"预收账款"余额也并非仅是收取的未交房之前预收的售房款,经常还包括:
(1)尚未签订销售合同的认购金、意向金;
(2)交房后实测面积小于预测面积产生应退房款差价.
当房地产企业预收账款年末余额既有未结转销售收入的售房款,又有认购金、意向金和应退房款差价时,年度终了进行汇算清缴申报,就会比仅是收取未完工开发产品的售房款要复杂许多.很多财税人对房地产企业"预账收款"汇算清缴默认的处理方式是直接乘以预计计税毛利率计算得出预计毛利额(营改增之前),填入《A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》第24行.这种方式在开发产品尚未完工之前,基本是可行的,但如果开发产品已经完工或者开发产品同时存在未完工、已完工状态下,这样的税务处理是不正确的.
首先要确定开发产品是否达到完工条件,即开发产品满足竣工证明材料已报房地产管理部门备案、已开始投入使用、已取得初始产权证明三个条件之一.当三个条件均不满足时,属于未完工产品,需要按预计计税毛利率计算预计毛利额进行税务处理,并根据销售合同约定的收款时间节点,以年末应当收取到的款项(银行按揭付款方式除外)作为计算依据.
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