买房后后悔了房子一般是不能退的，在买房的时候买卖双方一般会签订相应的合同，如果没有任何理由退房的，需要承担违约责任。如果愿意承担违约责任，房子当然是可以退的。遇到一些好点的卖方，也许不会追究你的违约责任，但这种情形是很少存在的，除非卖方刚好有遇到其他出价更高的买方。
另外如果卖方存在一些违约行为的，也是可以退掉的，并追究卖方的违约责任。常见的情形有：
1、迟延交付房屋超过一定期限
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，在开发商与购房者约定的交房日，开发商不能交付，经催告后3个月内开发商还不能交房，购房者就可以要求开发商退房。
2、开发商缺“证” 根据《城市房地产管理法》第四十五条规定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，特别是开发商预售商品房未取得预售许可证，购房者可以要求开发商退房。
3、开发商未经购房者同意变更设计
根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，如果开发商未经购房者同意而擅自变更房屋户型、结构、朝向、面积等有关设计的情况，购房者可以要求开发商退房。
4、非因购房者原因无法得到贷款 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二十三条规定，如果开发商提供的资料不具备担保贷款条件，购房者因此而不能取得担保贷款，购房者可以要求开发商退房。
5、房屋面积误差超过3%
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条规定，如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积误差比绝对值超出3%，购房者可以要求退房。
6、房屋质量不合格
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十二条规定，如果房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者可以解除合同，要求退房。
7、拿不到产权证
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十九条规定，由于开发商的原因，购房者在合同约定的期限内无法得到产权证，买房人就可以要求退房。另外，由于开发商拖欠政府土地出让金等问题的发生，导致购买这些楼盘的购房者入住多年后无法拿到房屋产权证，购房者也可以要求退房。
8、开发商采取欺诈手段，诱使购房者与其订立房屋销售合同，合同无效，可以要求退房。
9、开发商把房子抵押、或者卖给第三人
商品房买卖合同订立后，开发商未告知买受人将该房屋抵押给第三人，或卖给购房者后，又把房子抵押给他人，购房者查明后，就可以要求退房。
10、房屋质量导致严重影响居住使用
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者可以要求退房并要求开发商赔偿损失。