知识:我的房子被"善意取得"后竟不是我的了

知识:我的房子被"善意取得"后竟不是我的了

今天要讲一个法律相关的买房知识,说的是你的房子在被“善意取得”之后,可能就要不回来了。那么什么是善意取得?为什么要不回来了呢?

先说一个案例:

张三父亲家财万贯,已有多处房产(人称“房叔”)。后因传言要收房产税,张父为了以后不交房产税,于是将一处房产过户到张三名下。张父为了避免将来因为房产惹争议,故和张三签订代名持有协议,并做了公证。

后来,张三暗中将该处房产转让给不知情的李四。李四支付了对价且依法办理完过户手续。一年后,张父知道此事,非常愤怒,找到李四并出具已经公证的代名持有协议,向李四索要房产。这时,房子归谁呢?

按照《物权法》《物权法物权法司法解释(一)》的规定,李四因“善意取得”制度而而获得该房屋的所有权。张三父亲只能应向自己的儿子索赔。

那么,什么叫善意取得?

《物权法》第106条的规定,受让人可善意取得所有权的条件为:

(1)无权处分人处分他人的财产;

(2)受让人是善意的;

(3)受让价格合理;

(4)受让人已实际占有动产或登记为权利人。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)对善意取得制度的适用全面细化,形成了较为完整的规则体系。主要涉及到三个方面的问题,即:善意受让人的“善意”如何认定、交易价格是否“合理”、合同效力是否影响物权善意取得。

一、如何认定“善意取得”

“善意取得”的认定原则是,受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。

二、交易价格是否“合理”?

“合理的价格”应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。立法目的在于,立足个别交易的具体情况,深刻体察社会一般交易认知感受,综合判断价格是否合理。

三、合同无效还可以“善意取得”吗?

根据《物权法》解释(一)的规定,物权变动原因与合同效力一致的原则,即引起物权变动的原因行为,如合同等法律行为无效或被撤销时,不发生物权变动效果。立足于法律不保护非法交易的价值理念,因此,基于无效合同和被撤销合同不适用善意取得,受让人主张物权不会得到法律的支持。

最后,来说下不能认定为善意取得的情况:

根据最高人民法院今年年初发布的《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》,规定了不能认定为善意取得的五种情况:

1、登记簿上存在有效的异议登记;

2、预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意;

3、登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;

4、受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;

5、受让人知道他人已经依法享有不动产物权”等五种情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权,即受让人非善意。

(以上回答发布于2016-05-09,当前相关购房政策请以实际为准)

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