第1个回答 2011-01-09
上海市房屋租赁条例第一章 总则 第一条(目的和依据) 为了规范本市的房屋租赁行为, 保障房屋租赁当事人的合法权益, 维护房屋租赁市场秩 序,根据《中华人民共和国合同法》,《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法 律,行政法规的规定,结合本市实际情况,制定本条例. 第二条(适用范围) 本市行政区域内的房屋租赁适用本条例. 第三条(定义) 本条例所称的房屋租赁,是指出租人将房屋交付给承租人使用,收益,由承租人向出租 人支付租金的行为. 第四条(租赁原则) 房屋租赁应当遵循平等,自愿,公平和诚实信用的原则. 第五条(管理部门) 上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局)是本市房屋租赁的行政主管部门.区,县 房地产管理部门负责本辖区规定范围内房屋租赁的行政管理,业务上受市房地局领导. 本市公安,工商等有关管理部门按照各自职责,协同实施本条例. 第二章 租赁范围和条件 第六条(出租人) 房屋出租人应当是房屋所有权人; 但出租依法代管的房屋和委托代理经租的房屋, 代管 人和委托代理人可以是房屋出租人. 第七条(承租人) 房屋承租人可以是中华人民共和国境内外的自然人,法人或者其他组织;法律,法规另 有规定或者土地使用权出让合同,土地租赁合同另有约定的,从其规定或者约定. 1 第八条(不得出租的房屋) 有下列情形之一的房屋不得出租: (一)除依法代管的房屋外,未依法登记取得房地产权证书的; (二)共有的房屋,未经全体共有人书面同意的; (三)改变房屋用途,依法须经有关部门批准而未经批准的; (四)居住房屋不具备基本生活设施或者条件的; (五)被鉴定为危险房屋的; (六)不符合公安,环保,卫生等方面法律,法规规定的. 权属有争议尚在诉讼, 仲裁或者行政处理中的房屋, 不得出租; 但争议当事人同意出租, 并对租金分配协商一致或者将租金作为房屋孳息提存的,可以出租. 第九条(商品房预租) 房地产开发企业预租商品房, 应当符合商品房预售的条件, 并依法取得市房地局或者区, 县房地产管理部门核发的商品房预售许可证明. 已经预售的商品房不得预租. 第十条(划拨土地上房屋的出租) 以划拨方式取得土地使用权地块上建成的房屋出租的, 出租人应当将租金中所含的土地 收益上缴国家,但按照市人民政府制订的租金标准出租房屋的除外. 土地收益的具体标准,由市人民政府根据房屋地段等级,房屋用途等制订. 第十一条(向非本市的单位和人员出租房屋) 出租人向外省市来沪流动人员出租房屋的, 应当同时符合 《上海市外来流动人员管理条 例》的规定. 出租人向境外组织或者个人出租房屋的,应当同时符合国家和本市的有关规定. 第三章 租赁合同的订立和登记备案 第十二条(租赁合同的订立) 房屋租赁应当依法订立书面租赁合同. 第十三条(租赁合同的主要内容) 房屋租赁合同包括下列主要内容: (一)租赁当事人的姓名或者名称,住所; (二)房屋座落地点,面积,结构,设施等状况; (三)房屋用途; 2 (四)房屋交付日期; (五)租赁期限; (六)租金数额,支付方式和期限; (七)房屋使用要求和维修责任; (八)违约责任; (九)争议的解决方式; (十)租赁当事人约定的其他内容. 市房地局应当会同有关部门制订房屋租赁合同的示范文本, 供租赁当事人参照使用; 其 中,公有居住房屋的租赁,可以使用市房地局统一印制的租用公房凭证. 第十四条(租金标准) 房屋的租金由租赁当事人协商确定, 但下列房屋的租金应当按照市人民政府制订的标准 执行: (一)公有居住房屋; (二)本条例施行前以行政调拨方式出租的公有非居住房屋; (三)本条例施行后出租的公益性公有非居住房屋. 第十五条(租赁期限) 房屋的租赁期限由租赁当事人协商确定,但不得超过二十年以及土地使用权出让合同, 土地租赁合同约定的土地使用年限. 租赁当事人未约定房屋租赁期限的, 视为不定期租赁. 不定期租赁的当事人可以随时终 止租赁关系, 但公有居住房屋的出租人不得终止租赁关系, 其他房屋的出租人终止租赁关系 应当在合理期限之前通知承租人. 第十六条(登记备案手续) 除租用公房凭证外,房屋租赁合同的订立,变更,解除或者终止,租赁当事人应当向市 或者区,县房地产登记机构办理登记备案手续. 房屋租赁合同经登记备案的,由市房地局出具登记备案证明. 不符合本条例有关租赁范围或者条件规定的房屋租赁,其租赁合同不予登记备案. 第十七条(登记备案的效力) 房屋租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人. 第四章 房屋的交付,使用和维修 第十八条(房屋交付义务) 出租人应当按照租赁合同的约定向承租人交付房屋. 3 出租人未按时交付房屋的, 承租人可以催告出租人在合理期限内交付; 逾期仍未交付的, 承租人可以解除租赁合同. 出租人交付房屋的结构,设施等不符合租赁合同约定,致使不能实现租赁目的的,承租 人可以解除租赁合同. 第十九条(交付的房屋存在缺陷的处理) 交付的房屋存在影响承租人正常使用缺陷的, 承租人可以要求出租人限期修复或者减少 租金;但出租人事先书面告知承租人,承租人未提出异议的除外. 交付的房屋危及承租人安全或者健康的, 即使出租人事先告知承租人, 承租人仍可以解 除租赁合同. 第二十条(房屋所有权限制的告知义务) 房屋出租前已设定抵押, 或者被依法查封, 扣押, 监管致使房屋所有权转移受到限制的, 出租人应当事先书面告知承租人. 第二十一条(房屋使用要求) 承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋, 并遵守房屋使用和物业管理的有关 规定.承租人需改变房屋用途的,应当书面征得出租人同意;依法须经有关部门审批的,应 当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准. 承租人未征得出租人同意改变房屋用途,造成房屋损坏的,出租人可以解除租赁合同. 出租人可以对承租人使用房屋的情况进行检查, 但不得影响承租人正常使用房屋; 承租 人对出租人的检查应当予以配合. 第二十二条(房屋合用部位的使用) 出租非独立成套的房屋,出租人应当在租赁合同中明确承租人使用房屋合同部位的范 围,条件和要求. 承租人与相邻房屋承租人对合同部位的使用产生争议的, 出租人应当按照公平, 合理的 原则协调处理. 第二十三条(房屋装饰装修和增设附属设施) 承租人需装饰装修房屋或者增设附属设施的, 应当书面征得出租人同意. 增设附属设施 应当由租赁当事人协商确定产权归属及其维修责任; 依法须经有关部门审批的, 应当由出租 人或者出租人委托承租人报有关部门批准. 承租人未征得出租人同意装饰装修房屋或者增设附属设施的, 出租人可以要求承租人恢 复原状. 第二十四条(租金的支付和收取) 承租人应当按照租赁合同的约定支付租金,出租人应当按照租赁合同的约定收取租金. 4 除租赁合同另有约定外,出租人不得向承租人收取其他费用. 承租人延期支付租金的,应当支付滞纳金.滞纳金的数额,按照租赁合同约定的标准计 算;租赁合同未约定的,按照每日支付租金额的万分之五计算. 承租人逾期不支付租金累计超过六个月的,出租人可以解除租赁合同. 第二十五条(相关使用费用的承担) 承租人使用房屋所发生的水,电,煤,通讯,空调等费用,由承租人承担;租赁合同另 有约定的,从其约定. 第二十六条(房屋使用的收益) 承租人使用房屋所获得的收益,归承租人所有;租赁合同另有约定的,从其约定. 第二十七条(房屋的养护和维修) 除租赁合同另有约定外, 出租人应当定期对房屋及其附属设施进行养护和维修, 使房屋 处于正常的可使用状态. 房屋及其附属设施发生损坏的,承租人应当通知出租人及时予以修复;损坏严重的,承 租人应当采取适当措施防止损坏扩大,由此发生的合理费用由出租人承担. 因出租人未及时维修房屋及其附属设施, 危及承租人使用安全的, 承租人可以自行修复, 由此发生的合理费用由出租人承担; 因承租人未采取适当措施, 造成房屋及其附属设施损坏 扩大的,扩大部分的损失由承租人承担. 第二十八条(房屋养护和维修时的要求) 出租人养护和维修房屋时, 应当采取措施减少对承租人使用房屋的影响. 因出租人养护 和维修房屋, 造成承租人无法正常使用房屋的, 承租人可以要求减少租金或者延长租赁期限. 出租人养护和维修房屋时,承租人应当予以配合. 第二十九条(承租人损坏房屋的处理) 承租人按照租赁合同的约定使用房屋,致使房屋受到损耗的,不承担赔偿责任. 承租人使用不当造成房屋损坏的, 应当负责修复; 承租人怠于修复或者造成房屋主体结 构损坏的,出租人可以解除租赁合同. 第三十条(房屋的返还) 租赁关系终止时,承租人应当按照租赁合同的约定,将房屋返还出租人. 房屋返还时, 应当符合原状或者租赁当事人约定的状态; 不符合原状或者租赁当事人约 定状态的,出租人可以自行恢复,由此发生的合理费用由承租人承担. 第五章 转租 5 第三十一条(转租的定义) 房屋转租,是指承租人在租赁期间将其承租的部分或者全部房屋再出租的行为. 第三十二条(转租的条件和范围) 承租人转租房屋,应当书面征得出租人同意;未征得出租人同意转租房屋的,出租人可 以解除租赁合同. 预租的商品房在交付之前不得转租. 第三十三条(转租合同的订立和登记备案) 房屋转租,转租当事人应当订立书面转租合同. 转租合同的订立,变更,解除或者终止,转租当事人应当向市或者区,县房地产登记机 构办理登记备案手续. 第三十四条(转租合同与租赁合同的关系) 转租合同不得与租赁合同相抵触. 房屋转租期间,租赁合同发生变更,影响转租合同履行的,转租合同应当随之变更;房 屋转租期间,租赁合同解除的,转租合同应当随之解除. 第三十五条(转租期限) 房屋转租的期限, 不得超过租赁合同约定的租赁期限减去承租人已租赁期限后的剩余期 限. 第三十六条(承租人在转租期间的义务) 房屋转租期间, 承租人应当继续履行租赁合同, 但出租人与转租当事人另有约定的除外. 第三十七条(转租租金收益的分配) 出租人可以从承租人转租房屋收取的租金中获取收益. 转租的租金收益分配, 由租赁当 事人协商确定. 第六章 租赁关系的变更和终止 第三十八条(房屋的转让) 租赁合同登记备案后,房屋在租赁期间转让的,房屋的受让人应当继续履行租赁合同. 6 房屋在租赁期间出售时,承租人在同等条件下有优先购买权. 第三十九条(承租权的转让) 承租人在租赁期间将房屋承租权转让给第三人的, 应当书面征得出租人同意, 并由房屋 承租权的受让人继续履行租赁合同. 第四十条(公有居住房屋的交换使用) 公有居住房屋的承租人交换房屋使用的, 应当事先征询出租人的意见, 出租人无正当理 由不得拒绝. 公有居住房屋交换使用的双方应当订立书面合同,并分别与出租人重新建立租赁关系. 第四十一条(公有居住房屋承租户名的变更) 公有居住房屋的承租人与共同居住人协商一致,要求将承租户名变更为共同居住人的, 出租人无正当理由不得拒绝. 第四十二条(租赁当事人死亡或者变更,终止的处理) 租赁当事人在房屋租赁期间死亡或者依法变更,终止的,租赁关系按照下列规定处理: (一)出租人死亡或者依法终止的,由房屋的继承人或者继受人继续履行租赁合同; (二)居住房屋的承租人死亡的,其生前共同居住人可以继续履行租赁合同; (三)非居住房屋的承租人死亡或者依法终止的,租赁合同终止; (四)租赁当事人依法分立,合并的,由变更后的当事人继续履行租赁合同. 第四十三条(房屋的拆除或者拆迁) 房屋在租赁期间需拆除重建的,出租人应当与承租人协商一致,变更租赁合同;协商不 成,致使不能实现租赁目的的,承租人可以解除租赁合同. 房屋在租赁期间因城市建设需拆迁的, 租凭关系按照租赁合同的约定处理; 租赁合同未 约定的,按照城市房屋拆迁管理的有关规定处理. 第四十四条(租赁关系的提前终止) 房屋租赁期间发生下列情形之一的,租赁关系终止: (一)房屋占用范围内的土地使用权被依法提前收回的; (二)房屋因社会公共利益需要被依法征用的; (三)房屋毁损,灭失或者被鉴定为危险房屋的. 发生前款第(一),(二)项所列情形的,有关管理部门应当另行安置承租人;公有居 住房屋和公益性公有非居住房屋发生前款第(三)项所列情形的,出租人应当另行安置承租 人. 第四十五条(优先承租权) 7 房屋在租赁期满后继续出租的,承租人在同等条件下有优先承租权. 第七章 法律责任 第四十六条(民事责任) 出租人将本条例规定不得出租的房屋出租的,应当依法承担民事责任. 租赁当事人不具备本条例规定条件的, 应当按照其过错大小, 依法承担相应的民事责任. 租赁当事人一方未履行本条例规定的义务, 另一方按照本条例规定解除租赁合同的, 未 履行规定义务的租赁当事人一方应当依法承担民事责任. 租赁当事人一方未履行本条例规定的义务, 造成另一方或者第三人损失的, 应当承担赔 偿责任. 第四十七条(违反租赁范围和条件规定的处罚) 出租人将未依法登记取得房地产权证书的房屋, 不具备基本生活设施或者条件的居住房 屋,危险房屋出租的,由市房地局或者区,县房地产管理部门责令其限期改正,没收违法所 得,并可处以违法所得一倍以下的罚款. 出租人将擅自改变用途或者不符合公安,环保,卫生等方面法律,法规规定的房屋出租 的,由有关管理部门按照相关法律,法规的规定予以处罚. 第四十八条(违反商品房预租规定的处罚) 房地产开发企业擅自预租商品房或者将已经预售的商品房预租的, 或者承租人将预租的 商品房在交付之前转租的,由市房地局或者区,县房地产管理部门责令其限期改正,没收违 法所得,并可处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款. 第四十九条(违反交纳土地收益规定的处罚) 以划拨方式取得土地使用权地块上建成房屋的出租人, 未按规定缴纳土地收益的, 由市 房地局或者区, 县房地产管理部门责令其限期改正, 并可处以未交纳土地收益金额一倍以下 的罚款. 第五十条(执法人员违法行为的追究) 市房地局或者区,县房地产管理部门的工作人员玩忽职守,滥用职权,徇私舞弊的,由 其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任. 第五十一条(复议和诉讼) 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的, 可以按照 《中华人民共和国行政复议法》 8 或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议或者提起行政诉讼. 当事人对具体行政行为逾期不申请复议,不提起诉讼,又不履行的,作出具体行政行为 的行政管理部门可以申请人民法院强制执行. 第八章 附则 第五十二条(纳税义务) 出租人出租房屋或者承租人转租房屋,应当依法纳税. 第五十三条(最低收入家庭租赁公有居住房屋办法的制订) 本市最低收入家庭租赁公有居住房屋的办法, 由市人民政府根据国家和本市住房制度改 革的有关规定另行制订. 第五十四条(本条例施行前已建立的房屋租赁关系的适用) 本条例施行前已建立的房屋租赁关系与本条例不一致的, 经租赁当事