回迁房为什么没有房产证

Question

如题所述

Answer 1

房子在拆迁前就没有房产证，是集体土地上的私人房，也就是常说的小产权房，那么补偿的回迁房仍是集体用地的产权，也是没有房产证的，只有回迁协议，这种房子的交易是得不到官方认可的，因为回迁协议只是业主与开发商的私人协议。如果回迁房在拆迁前有房产证的话，那么回迁房就是有房产证的。
回迁房房产证办理
回迁户在拿到回迁房的购房合同时，通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房者在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证的委托书。其中，回迁户房产证委托代办协议中应明确约定：
1、开发商应该于什么期限内办理房产证(如果是“两证分离”的地区，一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的，只能让步了);
2、开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证;
3、约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或XX发生错误的情况时如何处理，最好明确约定“可以退房”或“不退房，但开发商应赔偿全部房款X%的赔偿金”等明确的违约处理方法;
4、约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的，购房人如何核验房产证，因为这种情况下购房人往往只能“看一眼”房产证;
5、约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚;
6、约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。
如果《购房合同》对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。
此外，房主可以自己去办理房产证的，但就不能免掉所交税费，而是像新建商品房一样缴纳契税、印花税等，如果房主并不在意，可以直接到房管局进行办理。

Answer 2

回迁房没有房产证的原因主要有以下几点：
1. 回迁房属于政府安排的公共住房，不属于市场化交易的商品房，因此没有产生房产证。回迁房的产权归属于国家或地方政府，居民只能享有使用权，不能进行买卖、抵押等交易行为。
2. 回迁房的买卖交易是基于拆迁户与开发商之间的动迁协议，但该协议并没有得到房管局的认可。因此，在房产交易所进行二手交易时，不能进行公证改名。
对于想要购买回迁房的买家来说，需要注意以下事项：
1. 查看房屋产权证和土地证，确保房屋的所有权和土地使用权合法。
2. 了解房屋的历史，包括是否有过拆迁、违建等情况，以及是否存在纠纷。
3. 检查房屋的结构和装修情况，确保房屋的质量和安全。
4. 了解小区的环境和配套设施，包括周边交通、商业、医疗等情况。
5. 确认房屋的价格和交易方式，包括首付、贷款、税费等情况。
6. 在签订合同前要仔细阅读合同，确保合同内容符合自己的要求和利益。
7. 选择正规的房产中介或开发商，避免被骗或出现纠纷。