政府不再垄断供地会带来什么影响？

Question

如题所述

Answer 1

政府不再垄断居住用地供应，这将是涉及楼市大局的变革，其意味着什么？各方解读不一，但最直接的影响将有一个，就是以往因垄断城市土地供应，从而成为土地增值收益主要受益者的地方政府，其每年高达数万亿元的土地财政势必将缩水。

国土资源部部长姜大明15日说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

过去多年来，我国城市住宅开发的模式一般为房地产开发企业从政府部门购得国有土地，然后进行开发并对外销售。其特点一是政府土地部门通过招拍挂方式提供新增居住用地，二是出让对象必须是国有土地，如集体土地须征收为国有土地后方能出让。

当然，政府部门也会无偿划拨一部分居住用地给建设企业，用来建设经济适用房以定向配售。随着我国保障房制度的逐渐完善，经济适用房的建设总量在逐年减少，其对楼市总体供应的影响并不大，也基本无损于地方政府的土地收益。

此外，在土地存量市场上，房地产开发企业还可以受让其他企业欲转让的居住用地，但这些都是存量居住用地，只不过其使用权发生了主体转移，并不影响整个市场的供应格局。

因此，严格来说，以往政府也并不是城市居住用地的唯一提供者，更确切地说，政府是城市新增居住用地的唯一供应方，但整个土地市场中，对未来房地产市场预期影响最大的因素就是新增居住用地的供应量和节奏。

中原地产首席分析师张大伟认为，过去中国房地产的20年发展历史，其实就是国有土地发展历史，特别是商品房住宅土地，来源单一，地方土地财政依赖房地产依赖土地招拍挂，国有土地招拍挂出让是商品房住宅土地的唯一来源。

从过往历史看，这种模式有其优势，政府通过管理土地出让节奏来调节市场供需，尽量避免土地供应量过大造成楼市库存，或者避免土地供应量小推高房价上涨预期；同时通过统一的公开出让，可避免土地私下转让过程中的国有资产流失。