二十一世纪的今天，随着市场经济的发展，房地产行业也迅速的壮大起来，随之便出现了一系列有关房地产的问题，小区停车位就是其中的一列。商品房小区停车位产权归属不明，将会使房地产开发商和小区业主的合法权益处于不明确的状态，严重损坏了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的正常发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。在现今提倡的和谐社会的大前提下，我们更应该尽快解决这个难题，从而使得“和谐”落到实处。值得可喜的是，在今年的两会上，《物权法》终于被通过。并将于2007年10月1日起施行。这部法律的出台，给小区停车位产权归属问题指明了方向。《物权法》第六章第七十四条规定：“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。因此，我们需要从现有的规定出发，借助物权法理论研究的成果，进一步的推理，来分析小区内停车位的产权归属问题。所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。所谓商品房住宅小区停车位的产权，是指房地产权。房地产权又包括土地使用权和建筑物、附属物所有权两方面的财产权利。在本文中，我们主要论述的小区停车位专指商品房住宅小区内设置在地上、地面或地下的停车位。
地上停车位是否归业主所有，有一个前提条件，那就是这些停车位是开发规划中的停车位，还是开发商临时随意划定的停车位。根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。因此，如果开发商占用小区内公共区域、公共道路随意划定车位出售，属无权处理区域，是违法行为，业主可以起诉开发商将所得收益用于小区业主公共服务。同时《物权法》第七十四条还规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。也就是说，如果开发商所售的地上车位属于规划范围内用于停放车辆的区域，且开发商与业主在《商品房买卖合同》内对此明示该面积未计入公摊且属于开发商所有，那么，开发商完全有权售卖该地上车位。
建筑物区分所有权是指“根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合” 区分所有权人作为专有权人对其专有部分可以依法自由处分、使用和收益，并有权按照共用部分的使用性质使用共有部分，分享共有部分的使用收益。建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。
