二手房交易流程过户及注意事项

Question

如题所述

Answer 1

二手房房屋产权过户流程：
1、登记：买卖双方到中介机构咨询二手房交易的相关政策，分别登记购房、售房信息；
2、调档：卖方拿着房屋所有权证到房屋所在区县房地产交易管理部门，办理调档手续；
3、验证：中介机构审核卖方身份证及产权证，并留存证件复印件备案；
4、签约；
5、中保；
6、交款；
7、过户：买卖双方交纳相关税费，然后中保方在买卖双方对产房产确认无误后，将房款给付卖方。第一步：买卖前的产权审核
担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。
首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
第二步：交定金与签合同
看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。
如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
第三步：赎楼
赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0.4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。
第四步：付首期及资金监管
除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。
第五步：签订买卖合同
二手房交易风险提示有哪些？
1、当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
2、卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;
3、为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。
法律依据
《中华人民共和国民法典》
第二百一十条
【不动产登记机构和不动产统一登记】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第二百一十一条
【不动产登记申请资料】当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

Answer 2

二手房交易流程过户及注意事项如下：
1. 房屋产权证书和土地使用证是否齐全，是否有抵押或查封等情况。
2. 房屋的实际面积和产权面积是否一致，是否存在违建等情况。
3. 房屋的物业费、水电费等费用是否清欠，是否存在欠费情况。
4. 卖方是否有缴纳个人所得税，是否存在税务问题。
5. 房屋的装修是否符合规定，是否存在违规装修情况。
6. 房屋的产权人是否为卖方本人，是否存在产权纠纷等情况。
7. 房屋的交易价格是否合理，是否存在虚高或虚低情况。
8. 卖方是否提供完整的房屋交易资料，如房屋买卖合同、产权证书、土地使用证、物业费收据等。
9. 买方是否有足够的购房资金，是否需要贷款等情况。
10. 在过户前，双方应当签订房屋买卖合同，并在合同中明确交易的各项条款和条件。
以上就是二手房交易流程过户的步骤以及注意事项，具体的流程可能因实际交易情况而有所不同，建议咨询当地房地产管理部门或专业的律师。