最近,有媒体称北京通州的商住房成交量涨了14倍,以此说明通州楼市之火爆。然而,随后通州区住建部就表示,数据不具可比性,通州将严打房产中介“话题炒作”。
惊!3月通州商住房同比上涨14倍?!
近日,有媒体发布数据显示,今年3月通州商住房成交量出现几何式增长,共成交商住房1272套,环比2月上涨317.1%,同比去年3月大涨1432.5%!
数据显示,3月通州新建商品住宅(不含保障房)共成交1867套。其中,商住房占据了新建商品住宅成交的68.1%,较2月占比多出了15.8个百分点,显示出通州商住项目交易的热度依旧高涨。
据了解,2015年8月通州实行最严限购政策后,当月通州的商住房成交占比就从之前的15%左右飙升到了40%以上,此后除去2015年10月因楼市整体大幅回落而骤降外,其余各月的占比都在四成以上,2015年12月更是高达七成。
房地产专家认为,在“北京市副中心”定位之下,通州各方面利好不断,不断催升购房需求。同时,通州的最严限购政策直接导致了通州商住房成交的持续高涨。今年3月份购房需求快速升温,截至目前,通州商住房已经连续4个月占据通州新房交易的半壁江山。
通州区住建部门:数据不具可比性 严打房产中介“话题炒作”
对于通州商住房大涨的现状,通州区住建部门相关负责人特别提出,去年8月份之前,通州区并无商务型公寓项目入市,因此,商务型公寓交易量“同比”不具有借鉴意义。“通州区住建部门将严厉打击中介机构‘话题炒作’等违规行为。”
来自通州区住建部门的一组统计数据显示,今年1至3月份,通州区商务型公寓成交量分别为750套、450套、627套,月均609套,交易量持续保持平稳。也就是说,通州商务型公寓项目,可以说是随着通州区商务中心区建设推进才相继入市。
通州区住建部还表示,将重点从预售市场、中介机构管理两块入手,加强商品房预售市场管理,将进一步强化市场监管,确保市场形势平稳有序。今年一季度,通州区住建部门开展了多次专项执法检查。未来还会继续严格执行“限购措施”,同时严厉打击“捂盘惜售、话题炒作、哄抬房价”等违规行为。
接下来我们谈谈商住房:怎么定义商住房?
商住房又称商住两用房,既可以居住,又可以注册公司办公,是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。建立在综合用地上的既可办公又可居住的一种产品。
商住房的优势明显,小户型较多,以40-80平米为主,总价低;人防和消防等建设标准较高;对限购的城市来说,商住两用房不限购;有LOFT户型,层高变高之后,相当于买一层得两层。所有这些优势吸引了在通州被“最严”限购给卡住的刚需。
然而,商住房也有其不足之处:比如首付和贷款利率较高、水电生活成本相对较高、土地使用年限相对较短等。
具体而言,购买商住房应该注意以下事项:
第一是使用年限与落户限制:与大产权商品房不同,商住两用房的使用年限只有40至50年。就是说,商住房在交房时使用期限都只剩下30多年(部分40年以上)。这也是商住房的最大特点,而这一特点会影响很多。不少非户籍出于被限购的因素转投向购买商住房,但这类房子因为产权性质的关系,是不能落户的,尤其一些考虑学区的要注意。
第二是限购条例:商住房是不限购的,无论购房者的户籍、已拥有几套房产,只要资金允许都可以购买商住两用房。
第三是贷款和税费:商住房的贷款年限同样没有商品房高,目前商住房的最长贷款期限为10年。就是说如果贷款选购商住房需要承担更大的还款压力。关于税费这点在一手房上主要体现在契税上,不管面积大小都是3%。
第四是生活成本:商住房水电是按照商业费用收取的,电费浮动价格,基本在0.97/度-1.07/度之间,水费一般在2元/立方米(不同地区收费会有些许差异),而且出于消防细数考虑,一般是不能通煤气的,个别通煤气的项目一定要多关注下消防系统。另外,不少商住房的物业费用也有偏高的情况。
第五是住户:如果商住房项目没有将民用与商用楼宇、楼层区别开来,那么由于商住房是可以做为办公地点使用的,因此你的邻居可能是普通住户、也可能是一家小型公司。
第六是二次转手成本更高。相比首次购入的税费,商住房转手时的税费更惊人,营业税是差价的5.65%,土地增值税30%-60%(根据不同的系数计算),个人所得税20%,以上都是上家需要承担的部分,下家则需要支付合同价3%的契税,合同价5‰的交易手续费等。因此,这类产品更适合长期持有出租,而非短线买卖。
(以上回答发布于2016-04-19,当前相关购房政策请以实际为准)