我是做房地产评估的，市场背景分析，就是对你所评估对象所在市的一个大的房地产市场状况做一个描述，另外再对估价对象所在的区或者片区房地产市场情况做一个描述。以下是我所做的报告中的一个市场背景分析；希望对你有用。很多信息及数据需要在网上收集。
1、重庆市房地产市场背景分析
重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，大力调整经济结构，积极扩大开放，深化体制改革，加快基础设施建设，经济社会全面发展，综合力进一步增强，主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内。2008年以来，随着国际金融危机对我市的影响逐步显现，重庆市经济增速呈现出“前升后降”走势。2008年一至四季度，重庆市GDP累计增速分别为13.9%、15.2%、15.3%和14.3%。从这个数据可以看出，2008年四季度，重庆市受经济危机传导影响较大，累计增速较前3季度下降1个百分点，较上年下降1.3个百分点。不过，尽管受金融危机影响，但全市经济“平稳较快发展的基本面”依然未变。据初步统计，2008年，重庆市经济平稳较快增长，全市GDP增长14.3%，突破5000亿元大关。全市生产总值比上年增长14.3%，达到5098亿元；地方财政一般预算收入增长30.4%，达到577亿元。全社会固定资产投资增长28%，社会消费品零售总额、外贸出口分别增长24.3%和26.4%。工业增加值占全市生产总值的比重提高到40%，规模以上工业企业实现利润255亿元。市属国有重点企业资产总额达7500亿元，实现利润100亿元，增长40%。非公有制经济增加值增长18.2%。年末金融机构本外币存贷款余额分别达到8018亿元和6177亿元，增长21%、19%，不良贷款率下降到3.1%左右。在国际经济环境迅速恶化、国内经济困难增大的情况下，重庆经济仍保持了平稳较快发展态势。
房地产方面，2008年，在国际金融危机等因素的影响下，重庆市主城区房地产业发展虽遭遇一些不利因素，但房地产市场总体来讲运行平稳。重庆市国土资源和房屋管理局提供的数据显示，2008年重庆主城区商品住房成交建筑面积1088.97万平方米，销量位居全国40个大中城市第三位。全年批准上市住宅建筑面积1756.79万平方米，同比基本持平，全年商品住房销售1088.97万平方米，与2007年同比下降，但与2006年、2005年比较基本持平，显示市场销售情况回归正常发展水平。
从商品房价格来看，2008年1月-12月，重庆主城区商品住房成交建面均价呈现出“缓升缓降”的总体特征。从单月来看，商品住房价格上下波动，在4月份达到全年最高建筑面积均价每平方米4139元，同比涨幅最大为48.9%，5月-9月价格出现小幅波动，但从10月开始呈现下降，在11月、12月两月出现成交均价同比和环比均为下降的现象，此现象已经凸显出了目前重庆房地产市场将趋于疲软，房地产市场正处于调整之中。
2、估价对象区域房地产市场背景分析
通过了解，忠县今年的房地产重点项目投资放缓，而且发展隐忧开始显现：①商品房供过于求的矛盾突出②宏观调控影响，房地产项目资金紧张③拆迁补偿标准不一，影响旧城改造投资信心④城市规划滞后，影响城市外部形象⑤开发时序不强，有序供地面临挑战。资料显示，目前该县房地产建筑施工面积已达180万平方米，加上滨江路、香山片区的开发，未来3~5年内商品房投放量预计达到300万平方米左右。“这样庞大的一个体量，如果没有经济加速发展，城镇人口急剧增长的背景，需要10年左右才能消化掉。”县建委一负责人认为，这些数据表明该县房地产市场确实隐藏着较大的风险。特别是少数企业实力不强，受国家调控政策制约后，企业融资出现困难，风险更大。因此近期忠县住宅房价应在一个较稳定、振幅较小的范围内波动，随着城区范围的不断扩大，商业用房地产，特别是繁华中心地段的商业用房，仍然有一定的升值空间。
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