我妈妈的朋友没什么文化，她想委托我妈帮她把她的房子卖了，房子证件手续齐全。她承诺只要24万，如果卖高了多余的钱归我们家。她们之间应该办理怎样的手续和履行承诺呢？我们怕找到买主后卖主反悔，我妈妈该怎么帮她朋友呢？之前我妈曾受过欺骗，也是朋友委托卖房，他仅仅发了短信到手机上委托卖房，可是待我们找到买主后收了定金，还帮忙把房子按揭需交的钱都交齐了，结果朋友一句不卖了，房子没卖成，我妈还得倒贴赔钱给买主。好冤啊！！！