土地、房屋两级市场联动开发是土地开发中的一二级联动。
一级开发企业与政府达成协议,在拟出让土地挂牌出让时设定以低于成本“限价回购”的条款:当项目开发完成时,一级开发企业可优先以低于成本的价格回购其中一定量的住宅和商业物业以抵扣土地一级开发成本费用,以此提高拿地成本,阻止竞争者进入。
虚增一级开发成本:
土地一级开发结束后,一般由专门的土地评估机构对整理后的土地进行评估,但这个评估也要参考开发商提供的一级开发成本和利润。夸大一级开发成本除增加利润外,地价相应被抬高,造成地块乏人问津,于是一级开发商可以轻松摘牌。
一级开发商与政府达成协议,拟出让地块在公开出让时按照市场实现性和盈利水平较差的规划条件出让,使其他开发商不愿进入,一级开发商竞得该地块后政府相关部门可以协助调整规划指标,一级开发商相应补交地价。
土地一二级联动开发,指土地、房屋两级市场联动开发。即从事土地一级开发的片区、园区开发企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。
一级开发就是土地拆迁平整,弄成三通一平,但要转二级市场要通过国土系统。
二级开发就是通过土地招拍挂获取土地。
一二级联动开发
对于企业而言:
1.节约成本。由于土地成本可控,可以节省开发建设成本,据统计,一二级联动能省开发成本近10%,甚至更多;
2.熟悉项目状况。从事一级开发的开发企业比其他企业更熟悉整个开发项目用地的状况,在人力资源、土地开发状态、拆迁遗留问题、工程进度要求等方面更有优势。
对于政府而言:
1.解决一级开发资金不足的问题;
2.不会出现土地供应不出去的情况。
一二级联动开发对房地产开发商的有利之处有以下四点:
(一)有利节省成本
(二)熟悉项目状况 ,节省人力物力
(三)使开发商收益最大化
(四)降低单纯一级开发的风险