法律分析：1、颁发房产证的单位不同
小产权：小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权。
大产权：大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。
2、所有权和销售对象不同
小产权：小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。
大产权：大产权房的用地是由国家（也就是当地政府）划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。
3、购买后交易原则不同
小产权：购房者购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。
大产权：购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。
法律依据：《民法典》 第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
《民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。