房企在给业主交钥匙的时,大多会要求业主将契税也交给他们,由他们帮助业主到税务机关去缴纳契税。
表面上看房主是在替业主办好事;实质上是房企在打自己的小算盘。房地产企业是资金密集型企业,代收的契税不是个小数字。
企业完全可把这部分资金用上一年半载,然后再交到税务机关。甚至有些房企将契税挪作他用。
从目前的法律规定来看,房企代征契税显然是违法的。《税收征收管理法》第29条规定“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外,任何单位和个人不得进行税款征收活动。”
根据该条的规定,如果税务机关委托了房企代征税款,那么房企代征税款就是合法的。但是根据《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》规定,自2005年1月1日起,契税由地税机关直接征收,各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。
若开发商强制代收代缴税费,或以此作为交房条件,购房人可向房屋所在地的地税局及房屋管理部门投诉举报。
根据该规定,税务机关是不能委托房企代征契税的,因此可以判定房企代征契税一定是违法的。
但是如果房企与业主签订了委托代办协议,由房企代为办理则缴税事宜,房企与业主之委托代理关系,则受民事法律的保护。
对房企违法代征契税的行为,根据《税收征收管理法》第78条规定,“未经税务机关依法委托代征税款的,责令退还收取的财物,依法给予行政处分或者行政处罚;致使他人合法权益受到损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”
根据该规定,税务机关对房企代征契税的行为,应当责令退还收取的契税,并给予行政处分或行政处罚。但在税收执法的实践中,由于该条的规定过于笼统,对处罚的种类。
比如,是财产罚,还是行为能力罚;处罚的标准又是多少,都没有明确的规定,因此,税务机关无论是对房企处分,还是处罚操作起来都困难重重。