9月22日，华住酒店集团在港交所成功上市，实现了“二次上市”的目标。在上市庆典上，华住集团总裁兼华住中国CEO金辉表示：“香港二次上市是我们新征程的起点，我们正勇敢地向新的高峰攀登。”自成立以来，华住集团一直怀揣着成为“世界第一”的梦想。华住创始人季琦在2018年出版的《创始人手记》中多次提及这一目标。去年，在携程20周年庆典上，梁建章宣布公司目标是在三年内成为亚洲第一，五年内成为世界第一。季琦随即表示，希望华住在五年或三年内实现世界第一的目标。为了实现这一目标，华住不仅选择了“二次上市”，还在2018年启动了“下沉市场”的战略；在长租公寓兴盛的几年里，华住与IDG资本共同成立了城家公寓。然而，今年疫情对整个酒店行业的营收和净利润产生了影响，长租公寓的“爆雷”问题也仍在持续。尽管如此，华住并未放弃在“世界第一”的道路上的扩张。到今年上半年，华住酒店数量已达到6187家，包括758家租赁及自有酒店，5429家管理加盟及特许经营酒店，共计59.9万间酒店客房。同时，华住在开发中的新酒店数量达到2375家，包括54家租赁及自有酒店，以及2321家管理加盟及特许经营酒店。华住旗下拥有从高端到平价的多品牌酒店，其中中端连锁酒店被视为行业未来的发展机会。根据弗若斯特沙利文的资料，2019年中国连锁酒店渗透率为24.9%，远低于全球平均水平的41.1%。华住看到了这一机会，并在2018年的华住世界大会上表示，计划将汉庭酒店开到中国的每一个县城。在过去两年间，华住酒店数量增长了2441家。华住向“世界第一”迈进的另一个方向是在酒店的基础上打造品质化、差异化的城市公寓。2015年，华住与IDG资本共同成立了城家公寓，目前已完成A轮融资，投资方包括云锋基金、雅诗阁等。截至目前，城家公寓已签约200家物业，拥有25000间房源，主要布局在北京、上海、广州、深圳等一线城市和杭州、南京、成都等重点城市。自2018年以来，长租公寓市场开始降温。据不完全统计，2018年至今年8月，全国已有30余家长租公寓相继爆雷。近期，友客、巢客、寓意公寓等也被曝“跑路”。金辉表示，城家与那些报道中的长租公寓不同，城家属于资产运营类，而非分散式长租公寓。城家采用集中式管理，承包整栋或多层楼，提供统一的装修和服务，并进行集中式管理。借助华住的管理经验和系统，城家涉足长租领域，并提供日租、周租和半月租的短租房服务。据金辉介绍，城家平均出租率可达95%以上，即使在疫情爆发的第一季度，出租率也迅速恢复至该水平。城家出租率位于行业领先位置。在如今的市场环境中，城家越来越多地强调自己作为“资产运营商”的身份。在存量时代下，许多地产商正在从过去纯粹的开发房地产转向经营房地产的过程，需要注入更多的运营能力。金辉表示：“凭借过去积累的运营能力，我们为更多的资产持有人提供高质量的赋能式管理。”近期，华住、城家、远洋及其旗下亿家物业达成四方战略协议，涉及在各主营业务领域范围内进行项目合作、产品合作，包括酒店及公寓业务合作，不动产投资信托基金合作。金辉表示：“远洋是一个重资产的企业，我们是一个轻资产的公司。远洋在开发持有资产上有很强的能力，我们在空间运营、提升资产回报率方面有很强能力。双方的合作是一种能力的互补。”关于双方合作的具体分成方式，是否涉及股权方面的合作，目前没有更多信息披露。金辉认为，未来“房+管”的管理合作模式将成为行业的主要趋势，资产证券化也将使行业更加重视持有者对资产的管理运营能力。过去，存量资产的价值评估主要参照住宅的涨幅，而非依靠自身的收益和利润，这导致了巨大的资产泡沫，市场上出现了“有价无市”的现象。随着资产证券化的推进，存量资产的估值将更加市场化，收益和盈利成为重要考核指标。金辉表示：“目前写字楼的市场化程度很高，运营标准化很强，同时其增值保值已被市场验证，因此资管市场也相对成熟。”通过合理的管理，或聘请运营能力较强的第三方，提升品质和出售率，写字楼便能获得较高的收益，其资产也能在市场上卖得更好的价格。“公寓与写字楼的本质是一样的，找到一个好的运营方，把公寓和住宿类的资产收益做高，既能开源又能节流，将来一旦被资本市场认可，它也可以进行一样的逻辑。”过去，由于资产证券化的不成熟，许多存量资产被作为房地产公司再抵押的工具。今年以来，国家政策率先对基础设施类行业放开REITs，行业专家预测，长租公寓这类与民生挂钩的行业或许也将在未来不久放开REITs。从中购联统计的2020年上半年商业地产领域证券化产品来看，在成功发行的两单类REITS中，其中便有长租公寓项目。金辉表示：“未来如果REITS放开，开发商将不用抵押资产，找个人帮忙运营，就能做金融化的投融。”这对被“三道红线”扼住发债红利，需要“降负”“增收”的开发商而言，将是另一种选择。目前，长租公寓领域已经迎来了万科、龙湖等大型开发商，而在未来或许将有更多房企进入。但并不是每一家开发商都具备优良的资产运营能力，而以城家为“撬杠”，华住看到了连接资产持有者的可能性。对于未来，金辉表示，城家会继续选择租赁委托管理，实现资产共同持有、合资合作，保持轻资产运行的模式。“房管”是否能支撑华住讲述“世界第一”的故事，或许只有未来能够解答。
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