二手房买卖，房主贷款未付清，中介已经预约了面签，求解

Question

最近谈了一个二手房，但是房主没有还清贷款，我们已经签了合同，交了定金，请问，这个合同是做什么用的？
之后中介叫我们准备材料，下周去银行面签带上材料和担保金，评估费用，上网查了些资料，不是说房屋过户了才能去银行面签办贷款的嘛？请问这个面签是做什么？
房主想要我们给钱付他的贷款？请问这样合理嘛？如果合理，请问我们给谁，什么时候给比较能够保障我们的权益？房主预约还款是在7月，那我们是不是应该在房主还清贷款之后才能按照正常程序办理？
房主一直给我们打电话，说中介这样办理流程不对，会搞砸，请问这类房屋交易，什么样的流程才对，才能够最大程度地保障我们的利益？
最后想咨询一下，这种房屋交易案例，过户，面签，办理贷款，付首付，这几样事件是一个什么时间顺序？或者说相互关系？
第一次买卖二手房，比较不懂，担心上当受骗，请帮忙解答一下，非常感谢！

Answer 1

没有还清贷款的房屋买卖，一般由卖方想办法把贷款还清，如果卖方没有能力还清贷款的话，可以用买方的首付款来还清贷款，这种情况在实际交易中也很常见，你碰到的应该就是这种。具体程序如下：第一步，买卖双方签订合同，买方支付定金，卖方开具定金收条，同时在合同里约定用买方的首付款帮助卖方还清贷款；第二步，卖方向贷款银行申请提前还款，同时买方到人行打印征信报告，到房产局开具首套房证明或二套房证明，准备好身份证、结婚证、户口本等贷款材料，和卖方一起去银行（准确的说是担保公司）签订贷款合同，交由银行预批买方是否能贷款；第三步，买方贷款审批没有问题以后，按照卖方先前贷款银行给的还款时间跟卖方一起到银行还清他的贷款，把钱打进贷款账户，不是交给卖方（防止他收了首付不去还贷款，挪作他用），卖方开具首付款收条，打进账户以后跟卖方一起到银行信贷科咨询什么时候可以拿他项权证（卖方的房屋抵押凭证）；第四步，到了约定时间和卖方一起去拿他项权证，拿到他项权证当天可以去房产局办理过户手续，具体手续由中介办理，买卖双方只要负责签字、交钱就可以了；四五步，一般一个星期左右，买方就可以跟中介一起去房产局领取新的房产证，然后三方一起去国土局办理新的土地证，随后两证一起交给中介转交银行办理新的抵押手续（办理抵押手续的时候买方需要和银行一起去办）；第六步，银行把贷款直接打到卖方预留的银行账户，中介通知双方办理房屋交接手续，卖方打贷款收条；第七步，买卖双方在中介陪同下结清房屋的水电气有线电视等等各项费用，检查房屋装修，家电设施等等，确认无误后，卖方交付钥匙，买方支付尾款，卖方打尾款收条，同时注明该房屋所有房款已结清，买方打钥匙之类的收条，同时注明房屋各项设施已移交，费用已结清，交易就算完成了。
需要解释的是，在支付首付款之前先签订买方的贷款合同，由银行预批买方的贷款资格，对于双方都是有利的，对于卖方而言，他能够保证顺利的拿到后面的贷款，保证全部房款没有问题，对于买方而言，如果事先知道自己贷不到款，在没有能力用现金不足贷款的情况下，意味着失去了购买房屋的能力，这样仅仅作为违约损失了定金（一般中介在签订购房合同前会询问买方的一些情况，大致判断是否有贷款资格，当然要完全避免风险，可以在付定金前双方先去办理贷款审批，确认贷款没问题以后再支付定金，但需要房主能接受并且同意，略微有点难度）不至于面临付了首付后知道贷不到款，而卖方又没有能力偿还首付款的境地。

花费那么多时间，一步一步解释得这么详细，居然没有被采纳，晕！！！！

Answer 2

时间顺序是这样的：付定金 ； 签订正式的买卖合同 、同时付首付款； 上家预约还银行贷款、下家办理新的购房贷款 ；上家贷款还完抵押注销、下家拿到银行的贷款审批合同；双方缴税办理过户手续；出新产证和抵押证；抵押证送到银行、银行放款给房东。
如果房东愿意先还完贷款你们再签订买卖合同付首付那也是可以的，一般房东都不愿意的，以前贷款利率打折低，等他还掉了你又不买了多不划算啊；

说简单一点过户是最重要的一个程序，代表上家的名字改成你的名字，过户的必要条件就是原贷款已还清并抵押注销（也可同时进行）、下家贷款审批合同已到手、税费缴纳完毕，缺一不可。有的地方税费要提前递资料去审5--15天后才能交 这样的话签好合同就可以去审税了

一般情况下，如果房东手上没有足够的钱还贷款的话，会等着客户方的首付款来还贷款，你要是不放心可以在他约好还贷的那天签订买卖合同转首付款，直接转到还款账号、一起去银行还掉贷款。

我觉得中介的流程是对的，办贷款、还贷款都需要时间的，一定是签了买卖合同就要去办理，要不然一样一样来的话，时间上面会拖很长时间，如果你心里不确定可以让他们仔细的解释给你听本回答被网友采纳