房地产宏观调控进行了一轮又一轮,但是房价为什么没有降下来,宏观调控只是“纸上谈兵”吗?当然不是,那么到底是什么原因造成现在房价降不下来呢? 原因之一:开发商的囤房“观望” 在房价没有真正稳定之前,任何的房地产调控都是大家关心的话题,随着中央政府的态度日渐坚定,宏观调控一次比一次“深入”,在这样的情形下,大多数的开发商选择了“观望”,既不对新政表示不满,也不顺从新政的“意愿”而降低房价,采取了一种消极的“观望”态度。表面上是消极的,其实是有目的行为。因为开发商手中有房,但是又不降价卖,囤积在那里目的十分明显,一方面不想放弃丰厚的利润,另一方面又不想正面“冲突”新政。 国家宏观调控政策出来之前,发展商们就开始观望;新政出台、地方细则还不明朗,发展商们继续观望;地方细则出台,发展商还在观望。为什么呢?难道是希望这个时候,能有政府官员站出来告诉他们房价是应该涨还是降?由于曾经为房价上涨推波助澜的官员开始沉默以来,发展商也显然少了几分“锐气”,多了几分“忧虑”。 由于地方官员的不表态,也由于房地产行业在城市发展中成为重要的税源和财政收入来源。地方官员的“迟疑”态度决定了发展商有足够的耐心在“观望”。 原因之二:地方政府继续靠卖地赚取土地出让金 新政出台以后,全国各地相继有不少地方政府进行了土地拍卖,虽然土地之中有“限户型”土地,但是发展商继续高价拿地,并放出豪言:限户型的90平方米住房我照样卖万元每平方米的价格。土地成本高昂成为房价不降的“挡箭牌”。 既然房地产泡沫能够最快捷、最显著、最简单地拉动地方GDP的增长,那些苦心为自己“制造”政绩的政府官员自然涌起越来越高的追逐热情。与从助推房地产“大跃进”中统计出来的GDP相比,促进就业、关爱民生的为官之责难免缺乏足够的吸引力了。 原因之三:市场上的住房供求关系变化不大 供需关系影响到房价暂时的涨跌,市场供应量变化受需求影响很大,而在短时间内,供应量的增减的确是影响了房价的上下波动,但是不能长期影响上升,房地产成本也是有自己涨跌市场自我运行的规律。多数开发商在楼市调控细则出台这段时间内的观望,各个环节都放慢了住宅供应速度。 《经济日报》日前报道说,今年第二季度,全国房地产价格在一季度上涨的基础上继续上扬,二季度与去年同期相比,房屋销售价格上涨5.0%,土地交易价格上涨7.1%,房屋租赁价格上涨1.9%。但是7月份以后,在全国很多的城市房价开始慢慢有所下降。但是,不能排除在供应物缺少的前提下,市场总是会“嫌贫爱富”地以出价者高为先,顾不上去照顾低端消费,毕竟任何企业包括房地产企业都是以“赢利最大化”为最高目标的。 原因之四:房地产市场的垄断格局 房地产市场中建材成本是导致价格波动的重要环节之一,而垄断对房地产市场价格而言,有很大的影响。由于垄断的关系,价格上不存在竞争,价格的多少不由市场来决定,垄断导致了行业利润和市场价格趋于稳定,因为价格自己说的算,不会随便降低或升高。 中国的大小发展商很多,但是拥有大片的土地和项目开发权的发展商都算是房地产界的元老。由于拥有雄厚的资金,他们不着急将手中的房子便宜的卖出去。而多数小的发展商的项目早早就卖完了,或是本身定的价格就不高,无法与大开发商去竞争。所以,现在的房地产市场价格还是由发展商说的算的。 原因之五:央行新政策让投机者日子“吃紧” 央行新政策将使一部分企业在银行那里“断奶”,他们从其他渠道筹集资金的成本必然比银行贷款高,加上银行针对个人提高第二套住房贷款利率、提高首付款比例,开发商把其摊到销售成本中,有些企业甚至开始抬高售价。 而且对个人贷款的“封杀”,打击了投机炒房的嚣张气焰,但是投机炒房者的根基还很稳定,很多的投机炒房者不需要通过银行贷款来达到炒楼的目的。所以现阶段的银行加息所体现出来的效果在短时间内不会太明显。由于银行皆为政府垄断,政府担心房地产贷款猛增会导致银行风险加大,因此会采取措施加以严控,这就意味着房地产建设资金的减少,房价也就降不下来。 原因之六:我国房地产税费构成存在不合理因素 中国的房地产不合理的税费成本在一定程度上拉高了房价,而房地产税费改革势在必行,应尽快取消不合理收费,开征统一的物业税。目前我国房地产税费制度存在两个双轨制、一个不规范,即内外资、城乡两套税制及收费项目繁多、规范程度低。要建立合理、具有透明度的房地产税制,首先应考虑内外资的并轨,条件具备时再适当考虑城乡并轨。房地产税费改革的总体思路是:取消不合理收费,开征统一的物业税。 原因之七、中国人口问题导致房价难以下降 中国的人口众多直接造成消费群体的增多,其中高端消费群也有千万之众,多年来的经济发展令他们“先富有起来”,他们手中聚集着中国大部分的民间财富。中国人口多,土地少,住房相对也会紧缺,这种大势下,很多没有住房的家庭就会比较着急买房,在众多需求下,价格也发生了变化,由于存在着竞争和需求,趁火打劫的发展商比比皆是。 中国的人口增长过快,老龄化的问题严重,由于老人增多,年轻夫妇增多,对住房的需求量也增多,只要市场有供求关系不发生变化,房价就降不下来。 原因之八:豪宅、别墅的价格带动了整体的房价 这是房价降不下来的主要原因之一,第二季度的房价还是呈现上涨的势头,不是因为新政不起作用,恰恰因为新政的及时出现,让房价上涨的势头得到控制。第二季度,豪宅、大户型、别墅的销售占总量的大部分,由于普通住房的价格趋于平稳,但是豪宅、别墅的价格还是在几万元每平方米的水平线上,所以整体的房价没有出现下降的情况。 由于中国的“富人”对豪宅和别墅的偏爱,所以豪宅和别墅的价格往往是最难控制的,而且由于豪宅和别墅的利润是巨大的,所以发展商们都希望盖豪宅卖给有钱人。所以就算住房结构发生变化,限户型住房价格下降了,豪宅的价格上升了,那么整体的房价就不会降下来。 最后强调一点就是尽快挤掉房地产市场中的水分和泡沫,本着让利于民的宗旨,把房地产价格定在一个合理的尺度内,只有这样,才能激活房地产市场。 原因之七、中国人口问题导致房价难以下降 中国的人口众多直接造成消费群体的增多,其中高端消费群也有千万之众,多年来的经济发展令他们“先富有起来”,他们手中聚集着中国大部分的民间财富。中国人口多,土地少,住房相对也会紧缺,这种大势下,很多没有住房的家庭就会比较着急买房,在众多需求下,价格也发生了变化,由于存在着竞争和需求,趁火打劫的发展商比比皆是。 中国的人口增长过快,老龄化的问题严重,由于老人增多,年轻夫妇增多,对住房的需求量也增多,只要市场有供求关系不发生变化,房价就降不下来。 原因之八:豪宅、别墅的价格带动了整体的房价 这是房价降不下来的主要原因之一,第二季度的房价还是呈现上涨的势头,不是因为新政不起作用,恰恰因为新政的及时出现,让房价上涨的势头得到控制。第二季度,豪宅、大户型、别墅的销售占总量的大部分,由于普通住房的价格趋于平稳,但是豪宅、别墅的价格还是在几万元每平方米的水平线上,所以整体的房价没有出现下降的情况。 由于中国的“富人”对豪宅和别墅的偏爱,所以豪宅和别墅的价格往往是最难控制的,而且由于豪宅和别墅的利润是巨大的,所以发展商们都希望盖豪宅卖给有钱人。所以就算住房结构发生变化,限户型住房价格下降了,豪宅的价格上升了,那么整体的房价就不会降下来。 最后强调一点就是尽快挤掉房地产市场中的水分和泡沫,本着让利于民的宗旨,把房地产价格定在一个合理的尺度内,只有这样,才能激活房地产市场。 原因之七、中国人口问题导致房价难以下降 中国的人口众多直接造成消费群体的增多,其中高端消费群也有千万之众,多年来的经济发展令他们“先富有起来”,他们手中聚集着中国大部分的民间财富。中国人口多,土地少,住房相对也会紧缺,这种大势下,很多没有住房的家庭就会比较着急买房,在众多需求下,价格也发生了变化,由于存在着竞争和需求,趁火打劫的发展商比比皆是。 中国的人口增长过快,老龄化的问题严重,由于老人增多,年轻夫妇增多,对住房的需求量也增多,只要市场有供求关系不发生变化,房价就降不下来。 原因之八:豪宅、别墅的价格带动了整体的房价 这是房价降不下来的主要原因之一,第二季度的房价还是呈现上涨的势头,不是因为新政不起作用,恰恰因为新政的及时出现,让房价上涨的势头得到控制。第二季度,豪宅、大户型、别墅的销售占总量的大部分,由于普通住房的价格趋于平稳,但是豪宅、别墅的价格还是在几万元每平方米的水平线上,所以整体的房价没有出现下降的情况。 由于中国的“富人”对豪宅和别墅的偏爱,所以豪宅和别墅的价格往往是最难控制的,而且由于豪宅和别墅的利润是巨大的,所以发展商们都希望盖豪宅卖给有钱人。所以就算住房结构发生变化,限户型住房价格下降了,豪宅的价格上升了,那么整体的房价就不会降下来。 最后强调一点就是尽快挤掉房地产市场中的水分和泡沫,本着让利于民的宗旨,把房地产价格定在一个合理的尺度内,只有这样,才能激活房地产市场。
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