在近二年相继出台的国家房地产调控措施中,除去70/90政策属于硬性规定以外,其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中,基层政府由于利益或者政绩等问题等影响,在执行上并非严格落实,所以收效并不明显。种种迹象表明,2008年,房地产宏观调控将从土地、金融、税收这三方面进一步深化,并着力贯彻执行。
首先,土地是房地产开发的根本。国土资源部最近出台的有关开发商不付清全部土地出让金不得分期取得土地证的“39号令”,以及国土部门已经制定了包括实行“净地”出让、合理控制单宗土地出让规模、规定每宗土地的开发建设时间等详细方法,对房地产市场而言将会起到不小的冲击作用。尤其是在防范信贷风险、抑制开发商圈地、囤地等方面起到积极作用,将加快商品房入市,平衡市场供需。因此,以上措施一旦有力执行,将在土地出让规模、开发周期等方面对开发商产生约束与强制作用。
从2007年11月1日开始生效的土地新政如果真能严格执行,土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势,一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势,单宗住房地块面积一般会在100—200亩之间。出现“地王”的比例相对要减少。项目开发和上市速度将加快,一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。
其次,物业税一旦实转运行,将成为税收方面的杀手锏对楼市产生影响。物业税主要是针对土地、房屋等不动产实施征税,将加大不动产的保有成本。一旦实施,将有效抑制投机性购房行为。
再次,提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率也正式实施。提高第二套住房首付比例以及利率晚霞提高至现有水平1.1倍,100万元20年房贷,需要增加10万元左右的利息,投资利润空间缩小,对投资性住房需求会产生一定的冲击作用。不久国家发改委也公开表示,未来的调控措施中将包括明确只鼓励家庭拥有一套住房等住房基本政策,而对投资性住房采取较严厉的抑制政策,同时限制外藉人员购房。
参考资料:http://www.fangce.net/Article/yingxiao/fenxi/200805/1686.html