原标题：警惕购房“零首付”“首付贷”风险
2023-02-22 10:23 光明网
对于购房者而言，应提高风险意识，警惕不实宣传，依法合规办理贷款、还贷业务，这不仅是遵守法律和维护金融秩序的体现，而且更重要的是保护自己的合法权益不受侵害。
在多措并举促进房地产市场企稳回升的过程中，多地降低购房首付比例，有利于减轻购房者资金压力，促进住房合理消费。但是，购房首付比例不是没有下限的，不能打着复苏楼市的旗号，让“零首付”“低首付”“首付贷”等违规操作卷土重来，这些行为一旦再度盛行起来，不仅扰乱房地产市场秩序和金融秩序，也会给购房者带来沉重的负担，消费者须警惕“零首付”“首付贷”等购房风险。
近期，个别城市又传出可以使用“零首付”“首付贷”购房的消息。比如，销售人员针对购房者首付款不足的情况，引荐相关企业与购房者签订无息借款合同，购房者分期还款，相关企业垫付购房首付款，销售人员赚取渠道费。例如，在有的热点城市，开发商打出“首付仅需30万，开发商送60万不用还”的广告吸引购房者，计算下来，相当于购房者仅需一成首付即可购房。
这些把首付一降再降，看似“便利”消费者的行为其实是违规的，“低首付”“零首付”购房早已被明令禁止。当前，一些非热点城市为促进住房合理消费，规定购买首套住房的首付比例最低降至20%，尚没有发现比20%的规定更低的城市。一些热度相对高些的城市购买首套住房的首付比例仍至少在30%。在一线等热点城市，房屋总价高，根据房屋等情况综合衡量有贷款金额限制时，即使是购买首套住房，首付比例实际会比规定的下限更高些。
早在几年前，有关主管部门就出台政策，明确禁止房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资。房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款；且房地产广告中也不得出现融资或者变相融资内容。一些城市出台的相关房地产政策中，也有首付分期将受处罚的内容。
从购房者的角度看，“零首付”“首付贷”短期可能缓解了资金周转压力，却并没有降低购房成本。“零首付”“首付贷”往往须借助首付款高息垫付、虚高评估价骗贷等非常规操作实现。一旦使用首付贷，后续除了支付银行贷款的月供额度之外，还需要支付首付贷部分的月供，从而大大增加消费者贷款利息及按揭月供款的负担。即使有“首付贷”零利息，也需要额外支付渠道费给介绍贷款的销售人员，无形中增加了购房成本。“零首付”“首付贷”等操作是让本不满足购房条件的消费者背负了更沉重的还款负担，也破坏了金融秩序。
还须注意的是，“零首付”涉及的部分违规操作无法在合同中明确约定，即使约定，其有效性也难以被法律认可，一旦房地产企业无法兑现承诺，很可能会给购房者造成经济损失，购房者追债索赔将面临各种困难，大大增加了购房风险。
与贷款相关的风险还指向已经购房的消费者利用经营贷、消费贷等贷款置换房贷的操作。随着经营贷利率持续走低，当前出现了一些违规“贷款中介”，以“利率低”“期限长”“放款快”诱导消费者借“过桥资金”结清房贷，再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，使购房者陷入违规转贷的多重风险中。
经营贷的发放主体是个体工商户或小微企业，不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款，违规使用将会被提前收回贷款，如伪造经营资料获得贷款，还可能被追究刑事责任。且借款人在提前结清购房按揭贷款，重新申请经营贷过程中，极有可能被中介诱导或强制借用过桥资金，支付过桥资金费用、中介服务费用等，实际综合成本甚至可能超过银行房贷利率，得不偿失。
对于购房者而言，应增强风险意识，警惕不实宣传，依法合规办理贷款、还贷业务，这不仅是遵守法律和维护金融秩序的体现，而且更重要的是保护自己的合法权益不受侵害。（亢舒）
来源：经济日报
长沙律师附：
《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》（银发〔2001〕195号）
各国有商业银行、股份制商业银行、烟台住房储蓄银行；人民银行各分行、营业管理部，省会(首府)城市中心支行，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市中心支行：
1998以来，我国住房金融业务快速发展，对商业银行调整信贷结构，支持城镇居民购房，拉动住房投资，扩大国内需求，推动国民经济发展起到了重要作用。但也出现了部分商业银行放松信贷条件，违规发放住房贷款的情况，甚至出现“零首付”个人住房贷款现象。为整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险，促进住房金融进一步发展，现就有关要求通知如下：
一、严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》)。商业银行应对住房开发贷款实行统一科目管理，防止住房开发企业将流动资金贷款用于住房开发项目；要按照开发项目工程进度合理掌握贷款的发放，并通过账户管理等多种手段严格控制住房开发企业销售款项，及时收回住房开发贷款本息；严格审查住房开发企业售房合同及有关业务凭证，坚决制止骗取银行信贷资金的行为。对有欺诈经营行为的住房开发企业，商业银行不得对其发放贷款，其销售住房办理个人住房贷款也应予以严格控制。
二、强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。中国人民银行重申，商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。商业银行办理新的个人住房贷款业务品种必须报经中国人民银行批准。
三、规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。
四、进一步改进住房金融服务。商业银行在防范信贷风险的前提下，应完善贷款审批程序，提高工作效率，拓展信贷业务品种，在规定的业务范围内提供多种形式的服务。
五、加强住房金融业务监管。中国人民银行分支行应根据《中华人民共和国中国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》和《个人住房贷款管理办法》等法律、规章和制度，加强对各商业银行住房金融业务的监督，维护正常的业务竞争秩序，对违反法规的行为要及时纠正，并予以处罚。
人民银行
二○○一年六月十九日