其实樟木头房子便宜是有客观原因的,九十年代中期的樟木头繁华异常,号称“小香港”,发展商们蜂拥而上,一时风生水起,六七十座花园式楼房应运而生,买房的人大部分是香港人,甚至有些楼盘是规定只能卖给香港人,所以这些楼盘的业主,十有八九是香港人。那时的樟木头,走到哪里都是香港人,还有附加产物“二奶”,那时樟木头的餐馆,根本不用愁生意的,每到吃饭时间,都要排长队吃饭的。或者有些朋友看到这里不太明白了,为什么餐馆生意会那么好,这个问题我也是在做了地产经纪后,经常接触过这些港人才知道的,港人在这里很少有自己做饭的,他们都习惯在外面吃饭,他们很多是在香港工作,在这里买的房产也就是做休闲度假用的,谁度假时也不会喜欢每天还要花上那么多的时间去买菜做饭吧,所以他们在这里的房子也很多根本连抽油烟机和炊具都没有的,他们的厨房只是用来烧水的而已。所以很多都按自己的喜好设计成开放式厨房,其实所谓开放式厨房,在我们内地人眼里,根本就不实用的,你用再好的抽油烟机也好,开放式厨房作为家庭生活根本是不可能的,用不上半年,你的客厅就该变成油腻腻的黑墙了。
因为香港人在改革开放前,比内地人多经历过几次金融危机,他们有应对金融危机的经验,就是变卖不动产变现,08金融风暴开始后,港人立即跟风抛售房产,另外也是在08年,香港政府出了个新政策,在内地买房的香港人,不可以享受公房,因为以上两个原因,大量港人出售自己在内地的物业。而樟木头因为绝大多数业主都是香港人,大量房产一齐涌上市,供过于求,所以房价大幅下挫,现在的樟木头房价已远远偏离他的价值指标,用股票术语来说,已远远跌破他的“净资产”以前三四十万的房子现在十来万比比皆是。
低廉的房价除了港人抛售的原因外,还有其他几个因素:
第一是楼龄,樟木头便宜的房子大部分是93年批的地,最早有几个楼盘是95年建成上市的,大部分是集中在97、98年上市,所以导致这批楼盘现在价值不高,其实相对来说,70年的住宅用地年限,93年批的地,土地是用到2063年,排除投资的因素外,买来自住是绝对没有问题的,这些楼盘符合有自住刚性需求的购房者。
第二是数量,樟木头是个镇,在东莞来说也算是比较小的,但是楼盘却多达100多个,某些大的楼盘例如御景花园,有1万多户,所以樟木头的房子跟其他城市或镇相比,很明显的是供过于求,很多楼盘入住率不足3成,达到5成以上的都是很高入住率了,所以它的房价也因此受到影响。不过樟木头麻雀虽小,五脏俱全,各种生活、交通、教育配套都很齐全,所以现在很多的内地人也选择在此置业,很多是周边深圳、广州或隔邻镇,有刚性需求,但经济能力不允许在深圳广州这些高房价地方购房的,在这里十几万、二十多万的房,选择性很广,可以说是任君选择。
第三是户型,樟木头95~98年这批的房子,很多是针对港人开发的,香港寸土寸金,那里的房价值很高,户型都很小,港人也很习惯住这些小的房子,照咱们的说法就是“蜗居”和“鸽子笼”了。为了迎合港人的需求,很多这批的房子都是设计成这样的小户型,尤其是电梯房,以大富豪广场、爱都为代表,房间很小,有的房间放下一张1米2的床就剩过道了,真不知道香港人怎么就这么习惯这些房子。
樟木头资深置业顾问吴先生认为这主要跟樟木头“库存”的闲置物业有关。“一直以来,樟木头的房产消费群体都由港人主导,十个买房者中七八个都是香港人。房子买来后并不常住,多是度假之用。自九六年以来,这样的闲置物业多达六万套。08年金融风暴过后,大多港人都撤离了樟木头,这些急于出手的不动产就被推到了市场,造就了樟木头的低均价。
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