请教购买还建房的流程和注意事项?
请教购买还建房的流程和注意事项?
我现在想购买武汉市汉阳升官渡的汉欣苑二期的还建房，此处房子属于当地村民就地还建的。现在我有如下疑问：我现在购买需要全额支付，但是只能在当开发商处办理合同更名（把原还建房主的名字改为我的)。为了保证交易的法律效果，需要到公证处公证或办理仲裁。
我担心的问题有：如果今后要办理产权证需要过5年后才能办，要是房价涨了后，他反悔怎么办？此公证或仲裁在法律上有效力吗？
还建房今后能否在市场上交易跟土地是否为划拨用地有关吗？怎样查清此还建房能否办房产证？和买家交易时合同应该怎样拟？应该特别注意哪些条款？
我的问题比较多，请解答，不胜感激！
一、在业主办理入往手续的同时应携带好相应关的证件还有购房合同，办理手续为：
到开发商的售楼处交纳购房余款。
领取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》以及有关的装修规定跟表格。
在销售部或者物业部门的陪同下业主开始验房，并签署“楼宇交接书”。
跟物业公司签约《物业管理公约》。
按照所规定交纳首期的物业管理费还有其他设施的费用。
新业主领取完房屋的钥匙之后便可以办理装修或者办理入住手续。
二、购买还建房是有一定的隐患的。
一是存在产权的隐患。很多已经入住还建房的一般只有发放村集体的产权证，有的虽然承诺可以办理房产证，但是还是有许多住户至今仍未领到房产证。
二是还建房存在变故隐患。即使有大批的还建房变为小产权房，但也仍有一部分还建房经过了规划审批，手续齐全还可以建商品房小区，并可办理两证还有上市交易。
扩展资料：
还建房与商品房的区别主要体现在两个方面：1.取得方式：商品房是以货币交易的形式购买，而还建房主要是以补偿形式取得。2.土地性质：大多数还建房是政府划拨土地兴建，土地性质为划拨地，而商品房全部是出让地。3.交易税费：土地为划拨地的还建房在交易过程中是需要向地方税务部门缴纳一定的土地出让金的，而商品房没有这笔费用。
参考资料：还建房【百度百科】
购买还建房的流程
主要的就是先看好房子。看好房子之后就得去售楼处交订金了，并且同时签订房屋的认购书以及约定好签署正式合同的时间。之后便按照的约定时间跟开发商正式签订购房的合同，按照合同的约定付款方式来交纳购房款项。在规定的期限之内由开发商协助到当地的房地产交易部门办理房屋的预售合同的登记手续，同时按规定交纳印花税。
合同登记完成之后，就需要办理好购房贷款。贷款可以着手办理房屋的抵押贷款手续。具体办理办法可以向有关的部门咨询。在房屋竣工合格验收之后，开发商会提供“入住通知书”还有“收楼须知”，销售部还有物业公司的管理处到现场集中，并且办理业主的入住手续。
在业主办理入往手续的同时应携带好相应关的证件还有购房合同，办理手续为：
（1）到开发商的售楼处交纳购房余款。
（2）领取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》以及有关的装修规定跟表格。
（3）在销售部或者物业部门的陪同下业主开始验房，并签署“楼宇交接书”。
（4）跟物业公司签约《物业管理公约》。
（5）按照所规定交纳首期的物业管理费还有其他设施的费用。
（6）新业主领取完房屋的钥匙之后便可以办理装修或者办理入住手续。
购买还建房注意事项
1、对于没有产权证的房屋买卖，因不能证明卖房对买卖房屋具有所有权，所以公证处不会给予公证。
2、有的拆迁还建房属于经济适用房，而有的属于商品房，经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后（一般为5年），方可按市场价上市出售。
3、购买还建房会有比较大的风险，如果要买，可以先与卖方签订房屋期权买卖协议书，对交易的详细内容步骤和方法越清楚越好，约定的违约金不低于所付金额的两倍。
4、让卖方签署一份代为办理还建房一切事宜的委托书，并移交所有相关资料，由自己全权处理还建房所有权证办下来之前的一切事宜。
5、该委托书拿去公证。等到还建房所有权证办理下来后，再按照约定去办理过户手续。
扩展资料
还建房（huán jiàn fang），指的是一个词语。与建房、统建楼同义。我国改革开放发展到一定程度后，部分经济发展快的城市对周边郊区进行城市化建设改造。
还建房与商品房的区别主要体现在两个方面：1.取得方式：商品房是以货币交易的形式购买，而还建房主要是以补偿形式取得。2.土地性质：大多数还建房是政府划拨土地兴建，土地性质为划拨地，而商品房全部是出让地。3.交易税费：土地为划拨地的还建房在交易过程中是需要向地方税务部门缴纳一定的土地出让金的，而商品房没有这笔费用。
参考资料：百度百科-还建房
如果想购买还建房，应先确定是否有产权证。其次，应该了解清楚该房产的性质，看是经济适用房还是普通的还建商品房小区。如果是经济适用房，那么根据《经济适用房管理办法》的规定，合同满5年后，方可按市场价上市出售，出售时，还会按照届时同地段普通商品房和经济适用房差价的一定比例向政府缴纳收益。
另外，即便是可以上市交易的拆迁还建房，其土地性质也不尽相同。有的拆迁还建房为划拨性质用地，上市交易需要交纳一定数额的土地出让金。
购买流程：还建房最好按二手房过户
按照正常的流程，拆迁人需要先给自己的房屋办理房产证，然后进行买卖过户。不少人选择在办证之前私下签订买卖协议，是提前进行的买卖行为。
法律界人士也提醒，尚未办“两证”之前，拆迁人尚未从法律上取得动迁房的物权，在拆迁办直接办理“更名”手续或者私下公证一份买卖协议，属于暗箱操作行为;如果购买这样的“动迁安置房”，购买人存在合同可能被认定为无效，从而最终无法取得合法产权证的风险。
目前法律政策上并没对拆迁还建房的买卖行为，作明确的禁止性规定。但法律界人士和政府相关部门均对购买此类住房持谨慎态度。不少拆迁房在买卖的时候仍处于期房阶段，其合同的履行期限较长，往往在此过程中出现大量不可预知因素，比如卖房人在合同履行过程中，出现死亡、离婚等一系列面临财产分割的状况，这将会给房屋的成功交易带来不小阻力。
此外，超前转让还存在着无法贷款的问题，买方需要一次性付足全款，这对不少购房者来说本身就是一道门槛。
购买小产权房，面临许多隐患：
其一，产权隐患。事实上，目前并不存在“可以办房产证，不能办土地证”的情况。只要能办证，便应该是可办两证，只能办一个证的说法便不合规。因此，尽管不少还建方承诺可以办理房产证，但在实际交房后的操作过程中，很可能难以兑现。如果无法办理两证，则依法是不得在市场上交易的。
早在2008年，农村村民在集体土地上建设的住宅，不得向城镇居民出售。很多已经入住的还建房一般只有村集体发的产权证，有的虽然承诺可以办理房产证，但很多住户至今还没领到房产证。
其二，变故隐患。尽管大批还建房为小产权房，但仍有一部分经过了规划审批，建设手续齐全的还建商品房小区，可以办理两证和上市交易。
其三，经适房隐患。目前另一种可以办两证的还建房为经济适用房性质。如果是经济适用房，那么根据《经济适用房管理办法》的规定，合同满5年后，方可按市场价上市出售。出售时，还应按照届时同地段普通商品房和经济适用房差价的一定比例向政府缴纳收益。
1：对于没有产权证的房屋买卖，因不能证明卖房对买卖房屋具有所有权，所以公证处不会给予公证。
2：有的拆迁还建房属于经济适用房，而有的属于商品房，如果还建房是经济适用房，那么，根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后（一般为5年），方可按市场价上市出售。
3：购买还建房会有比较大的风险，如果要买，可以先与卖方签订房屋期权买卖协议书，对交易的详细内容步骤和方法越清楚越好，约定的违约金最好不低于所付金额的两倍。
4：让卖方签署一份代为办理还建房一切事宜的委托书，并移交所有相关资料，由自己全权处理还建房所有权证办下来之前的一切事宜。
5：该委托书拿去公证。等到还建房所有权证办理下来后，再按照约定去办理过户手续。
2：还建房可以在市场上交易， 这个没有限制，但是每一次交易都会向国家缴纳一笔土地出让金（大概30一个㎡）。
3：拆迁之前如果是一户一本（房产证）的话，那么拆迁新建的房屋就可以办理房产证。如果不是的话，那么建成之后就会是小产权（一栋楼一个房产证）
4：如果在他的带领下，和开发商签订了合同，那么这个房屋就可以确定是他的，不用你拟定合同，做公证的时候，公证处也有范本。
希望对你有帮助，望采纳。如果有不明白的地方请追问。本回答被网友采纳